本文主要介绍2012年注册资产评估师考试《建筑工程评估》第九章 建设工程财务评价与功能评价的知识点精讲辅导，希望对您的复习有所帮助!!

第一节　建设工程财务评价

财务评价是可行性研究阶段中的一个重要内容，是当项目未开始，通过财务报表等，计算一些指标，进行分析，该项目是否能盈利、借款到期是否能偿还，最终确定该项目从财务角度是否可行。

一、财务评价概述

（一）财务效益和费用识别和计算（熟悉）

1.财务效益

财务效益项目主要为营业收入。

营业收入包括销售产品或提供服务所获得的收入，其估算的基础数据，包括产品或服务的数量和价格。

2.财务支出

（1）建设投资

建设投资由工程费用（建筑安装工程费、设备及工器具购置费）、工程建设其他费用和预备费（基本预备费和涨价预备费）组成。

注意：建设投资不包括建设期贷款利息（与第七章对应的四块构成）。

（2）流动资金

流动资金指营运期内长期占用并周转使用的营运资金，不包括营运中需要的临时性营运资金。

流动资金的估算宜采用分项详细估算法。

流动资金＝流动资产-流动负债

（3）经营成本

经营成本＝总成本―折旧费―摊销费―利息支出（用现金支付的成本）

总成本＝外购原材料、燃料及动力＋工资及福利费＋修理费＋折旧费＋摊销费＋利息支出＋其他费用

（4）税金

关税、增值税、营业税、消费税、所得税、资源税、土地增值税、城市维护建设税和教育费附加等。

（5）维持运营投资

投入一定固定资产才能维持正常运营。

在现金流量表中作为现金流出。

（二）财务评价指标体系（掌握）

1.按资金时间价值分

2.按指标评价的对象分

二、财务评价报表（熟悉）

掌握要求：表用于计算哪些指标？表中的主要内容。现金流量表、利润与利润分配表、借款还本付息表相对重要些。

（一）现金流量表

流出项目的资金称为现金流出，记为CO，为负现金流量；

流入项目的资金称为现金流入，记为CI，为正现金流量。

同一时点上的现金流入量与现金流出量的代数和（CI-CO）称为净现金流量，记为NCF。

现金流量表是对建设项目计算期内各年的现金流量系统的表格式反映，用以计算各项静态和动态评价指标，进行项目财务盈利能力分析。

按投资计算基础的不同，现金流量表分为项目投资现金流量表、项目资本金现金流量表和投资各方现金流量表。

1.项目投资现金流量表

用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力（融资前）。

现金流入：营业收入、补贴收入、回收固定资产余值、回收流动资金四项之和。（后两项在最后一年收回）

现金流出：建设项目投资、流动资金、经营成本和营业税金及附加。

注意：①调整所得税以息税前利润为计算基数；

②投资已按一次性支出作为现金流出了，不能再以折旧、摊销等方式计现金流出；

③以全部投资为计算基础，不计利息。

2.项目资本金现金流量表

用以计算资本金财务内部收益率等评价指标，考察项目自有资金的盈利能力（融资后）。

流入：项目投资现金流量表；

流出：借款本金偿还、利息支付、建设项目投资、流动资金、经营成本和营业税金及附加。后4项与项目投资现金流量表相同。

注意：

①所得税以应纳税额为计算基数；

②偿还本金有两部分：借款还本付息中的本年还本额；流动资金借款本金偿还；

③利息包括：流动资金借款利息、长期借款利息。

（二）利润与利润分配表

利润总额＝营业收入－营业税金及附加－总成本费用＋补贴收入

1.用于计算的指标

总投资收益率、资本金净利润率。

2.企业亏损的弥补

企业发生的年度亏损，可以用下一年度的税前利润等弥补，下一年度利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。

5年内不足弥补的，用税后利润等弥补。

3.可供分配利润的分配

当期实现的净利润，加上期初未分配利润（或减去期初未弥补亏损）为可供分配的利润。

（1）提取法定盈余公积金

以当年净利润为基数提取法定盈余公积金；

外商投资项目按有关法律提取的是储备基金、企业发展基金、职工奖励和福利基金。

法定盈余公积金按照净利润的10%提取，法定盈余公积金累计额为公司注册资金50%以上的，可以不再提取。

（2）应付优先股股利（如有优先股的话）

是指按照利润分配方案分配给优先股股东的现金股利。

（3）提取任意盈余公积金

经股东会或者股东大会决议，可以从净利润中提取任意盈余公积金。

（4）应付普通股股利

是指企业按照利润分配方案分配给普通股股东的现金股利。企业分配给投资者的利润，也在此核算。

在还款资金短缺时，当期可供投资者分配的利润先用于偿还借款，剩余部分按投资方各自股权比例分配。

（5）未分配利润

经过上述分配后的剩余部分为未分配利润，可用于偿还固定资产投资借款及弥补以前年度亏损。

（三）财务计划现金流量表

在财务分析辅助表和利润分配表的基础上编制财务计划现金流量表，通过项目计算期内的投资、融资和经营活动所产生的各项现金流入和流出，计算净现金流量和累计盈余资金，分析项目是否有足够的净现金流量维持正常运营，以实现财务的可持续性。（资金平衡分析）

各年累积盈余资金不应出现负值。

（四）资产负债表

资产负债表综合反映项目计算期内各年末资产、负债和所有者权益的增减变化及对应关系，以考察项目资产、负债、所有者权益的结构是否合理，用以计算资产负债率等，进行偿债能力分析。

（五）借款还本付息计划表

借款还本付息计划表反映项目计算期内各年借款本金偿还和利息支付情况。

1.用于计算的指标

偿债备付率、利息备付率指标。

2.还款资金来源

折旧费、摊销费、未分配利润。（不考虑流动资金的偿还）

3.常见的还本付息方式

（1）最大额偿还方式

在项目投产运营后，将获得的盈利中可用于还贷的资金全部用于还贷，以最大限度减少企业债务，使偿还期缩至最短的方式。

（2）等额还本利息照付方式

将贷款本金分若干年等额偿还并在年末计息的方式。

三、财务分析指标

（一）项目盈利能力分析指标（掌握）

1.财务净现值

（1）定义

将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。

净现值等于0，说明不赔不赚，收益与投资相抵；小于0，赔了；大于0，赚了。

（2）评价标准

FNPV≥0，项目可行。

（3）折现率与净现值的关系

呈倒数关系。折现率越大，净现值越小；折现率越小，净现值越大。

2.财务内部收益率

（1）定义

项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。

经济含义是净现值等于0时的折现率。不赔不赚时的、收益与投资相抵时的折现率。

（2）计算

（3）评价标准

FIRR≥ic（基准收益率或目标收益率）。

3.投资回收期

（1）定义

项目投资现金流量表中累计净现金流量由负变为零的时点。

收益抵偿投资所需的时间。

（2）计算

（3）评价标准

Pt≤Pc（基准回收期）

4.总投资收益率

正常年份的年利润总额与投资总额的比率。通过利润与利润分配表求得，属于静态指标。

评价标准：项目总投资收益率≥同行业总投资收益率，可行。

5.资本金净利润率

评价标准：项目资本金净利润率≥同行业资本金净利润率。财务可行。越大越好

（二）项目清偿能力指标（掌握）

1.利息备付率（ICR）

利息备付率系指在借款偿还期内的息税前利润（EBIT）与应付利息（PI）的比值，它从付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务利息的保障程度。

2.偿债备付率（DSCR）

偿债备付率系指在借款偿还期内，用于计算还本付息的资金（EBITDA-TAX）与应还本付息金额（PD）的比值。

它表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障程度。

3.资产负债率（LOAR）

资产负债率系指各期末负债总额（TL）同资产总额（TA）的比率。

适度的资产负债率，表明企业经营安全、稳健，具有较强的筹资能力，也表明企业和债权人的风险较小。

4.借款偿还期（Pd）

借款偿还期是指根据国家财政规定及投资项目的具体财务条件，以项目作为偿还贷款的项目收益（利润、折旧及其他收益）来偿还项目投资借款本金和利息所需要的时间。

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（责任编辑：中大编辑）