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⑵ 功能性贬值的计算方法

①超额投资成本引起的功能性贬值

超额投资成本=复原重置成本-更新重置成本

②超额营运成本引起的功能性贬值

说明：超额营运成本是由于新技术的发展，使得新设备在运营费用上低于老设备。超额运营成本引起的功能性贬值也就是设备未来超额运营成本的折线值。

计算公式：

被评估资产功能性贬值=Σ(被评估资产年净超额运营成本×折现系数)

被评估资产年净超额运营成本=超支的各种成本之和×(1-所得税税率)

⒋ 经济性贬值及其估算

⑴ 经济性贬值的定义

由于资产以外的外部环境因素变化，引起资产价值降低而形成的贬值。

⑵引起经济性贬值因素及经济性贬值的计算

①生产能力相对过剩引起的经济性贬值(65页、教材127也的市场竞争加剧)

资产的经济性贬值率=1-(生产线现在的实际生产量÷设计生产能力)^X

资产的经济性贬值额=重置成本×资产的经济性贬值率

②生产要素提价，产品售价没有提高引起的经济性贬值。

计算方法和由于超额营运成本引起的功能性贬值的计算方法一样。

③缩短资产的使用寿命引起的经济性贬值(KP126例4-11)

首先：如果没有经济性贬值因素(如国家的环保政策)，按照年限法计算实体性贬值率。

其次：如果有经济性贬值因素(如国家的环保政策)，计算综合贬值率。

第三步：经济性贬值率为：上面两步数额之差

最后：重置成本×经济性贬值率=经济性贬值额

㈣成本法在房地产评估中的运用

1.适用范围：

无收益(从而无法使用收益法)且交易案例少(从而无法使用市场法)

因土地价值和成本关联度小，故成本法在土地评估中运用受到一定限制。

2.计算公式

土地评估价值=

土地增值收益+土地取得费+土地开发费+税费+利息+开发商的利润

⑴土地增值收益 (教材183页)：

新的购买者为土地改变用途或功能变化而引起的增值支付的价款，土地增值收益应该在土地所有者、土地投资者和使用者之间合理分配。

⑵土地取得费(实际上就是拆迁补偿费)：

途径一：征用集体土地的费用

征用集体土地需要向农村集体经济组织及个人支付费用，这些费用包括：

①土地补偿费：

按该耕地被征用前3年平均年产值的6倍～10倍计算;

②安置补助费：

Ⅰ、每一个需要安置的农业人口，为该耕地被占用前3年的平均产值的4-6倍，但是每公顷的安置补助费，不超过被征用前3年平均年产值的15倍。

Ⅱ、需要安置的农业人口数量，按照被征用的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量。

【注意】按照规定支付的土地补偿费和安置补助费，不能够保证被安置农民原有生活水平的，经省级政府批准，可以增加，但是土地补偿费和安置补助费之和，不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。

③附着物和青苗补偿费

④征用城市郊区的菜地，按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金

途径二：购买和征用城市旧有土地的费用

购买和征用城市旧有土地，需向原土地所有者支付拆迁费用等，标准由各地规定。

⑶土地开发费：

对土地进行实质建设开发的支出，主要包括：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费。

⑷税费：一般按照已知条件容易计算

⑸利息

和土地评估的假设开发法中的利息计算方法一致，参见假设开发法。

⑹利润：是给开发商的回报。

利润通常以土地取得费和土地开发费为基数，也可以是开发后土地的地价并通过合理的利润率计算。

利润=(土地取得费+土地开发费)×合理的利润率

或者=开发后土地的地价×合理的利润率

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（责任编辑：中大编辑）