本文主要介绍2012年注册资产评估师考试《资产评估》第五章 房地产评估的知识点精讲辅导，希望对您的复习有所帮助!!

第九节　在建工程评估

一、在建工程的含义与特点

（一）在建工程的含义

在建工程的在评估时尚未完工或虽然已经完工，但尚未竣工验收、交付使用的建立项目。

（二）在建工程的特点

1.在建工程情况复杂

2.在建工程之间可比性比较差

3.在建工程的投资不能完全体现在建工程的形象进度

4.建设工期长短差别较大

5.在建工程的价格受后续工程的影响

二、在建工程评估的资料收集与分析

三、在建工程评估的主要方法

（一）形象进度法（掌握）

1.思路

选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的房地产市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。

2.计算公式：

在建工程价值

＝ 建造完成后的房地产市场单价×工程形象进度百分比×（ 1 -折扣率） （5－32）

其中在建工程建造完成后的房地产市场价值，一般可采用市场法或收益法评估。

工程形象进度百分比

＝（实际完成建筑工程量＋ 实际完成安装工程量）/总工程量× 100% （5－33）

（二）成本法

1.思路

按在建工程客观投入的成本评估，即以开发或建造被估在建工程已经耗费的各项必要费用之和，再加上正常的利润和应纳税金来确定被估在建工程的价值的方法。

2.公式：

在建工程价值

＝土地取得费用＋专业费用 ＋ 建造建筑物费用＋正常利税 （5－34）

（三）假设开发法

1.思路

与房地产评估假设开发法道理是相同的，就是房地产建成之后，如果卖了，就有售楼价，售楼价把后面的都减去，剩下的就是地价。

2.公式：

在建工程价值

＝房地产预期售价－（后续工程成本＋后续工程费用＋正常利税） （ 5－33 ）

四、在建工程评估方法的选择

1.整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程

-----可采用工程形象进度法进行评估。

2.对于实际完成工作量较少的在建工程

-----采用成本法或假设开发法进行评估。

3.属于停建的在建工程，要查明停建的原因，确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停建的

----要考虑在建工程的功能性及经济性贬值，进行风险系数调整

相关文章：

2012年注册资产评估师考试《资产评估》第五章精讲汇总

2012年注册资产评估师考试《资产评估》第四章精讲汇总

关注：2012年注册资产评估师考试报名时间  报考条件  考试用书

（责任编辑：中大编辑）