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第三节 收益法在房地产评估中的应用

一、基本思路及适用范围

将房地产的预期收益折现，折现值作为房地产的评估价值。
有限年期
	（1）净收益每年不变 （2）资本化率固定且大于0 （3）收益期限n年
无限年期	房地产价值=净收益/资本化率；P=A/i
	（1）净收益每年不变 （2）资本化率固定且大于0 （3）收益期限无限
适用范围	有收益的房地产价值评估，如商场 、写字楼、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产大多不适用。
例题：用收益法计算房地产价格，若纯收益s每年不变，资本化率为零，年期为n，则收益价格为（   ） A. s/n    B. n*s    C. s    D. 0             答案：B

二、净收益

三、资本化率

资本化率又称还原利率，是评估中最关键的因素，评估价值对资本化率最敏感
资本化率实质	把收益性房地产看作投资行为，资本化率可以看作是期望投资收益率。同风险呈正比例关系，资本化率越大，意味着风险越大。
求取资本化率的方法	净收益与售价比率法 房地产价值=净收益/资本化率，通过在房地产市场中类似的交易实例，把成交价格作为房地产价值，然后结合净收益，计算出资本化率。
	安全利率加风险调整值法：安全利率一般取银行中长期借款利率或国债利率;风险调整值有些情况下可由数学统计的方法得出，总体来讲是理论值，主观性较强。
	各种投资收益率排序插入法
土地资本化率 建筑物资本化率 综合资本化率	由于建筑物、土地、房地产的收益率是不同，所以资本化率的大小不同，她们之间的关系如下：   只要给出了土地价值、建筑物价值的比例后，只要给出两个资本化率，就可以求出第三个资本化率
例题：如果某房地产的售价为2000万元，其中建筑物1200万元，土地价格800万元，该房地产每年客观收益为180万元，若建筑物资本化率为10%，则土地资本化率最可能为（  ）。 A.8%      B.7.5%     C.6%     D.10%                         答案：B 解析：综合资本化率=180/2000=9% 土地资本化率=（180-1200*10%）/800=7.5% 例题：待估土地总收入为300万元，年总费用250万元，剩余使用年限40年，折现率为6%，则其评估价值最接近于（  ）万元。 A.700       B.800       C.833       D.752              答案：D 解析：年净收益=300-250=50（万元），寿命期40年，折现率6%，代入年金现值公式 例题：在地产估价中通常把（  ）作为收益还原法评估中的收益额。 A.实际收益    B.客观收益    C.总收益  D.总费用     答案：B 例题：假定被估房产剩余使用年限为永续，在剩余年限中，前三年的每年预期纯租金分别为3万元、2万元和一万元，从第四年到永续，该地产纯收益保持在3万元水平上，折现率为10%，该地产的评估值最接近于（  ）万元。 A.28        B.32    C.25  D.30    答案：A 解析：评估值=3/1.1+2/1.21+（1+30）/1.331 例题：一宗地第一年纯收益为50万元，资本化率为5%，若未每年来纯收益在上一年基础上增长1%，则评估值最可能为（  ）万元 A.1250       B.1400      C.1500      D.1000     答案：A 解析：无限年期的等比系列 评估值=50/（5%-1%）=1250 例题：以下为搜集到的纯收益与售价的交易实例，应用纯收益与售价比率法确定评估标的的资本化率为（  ）。 交易实例 纯收益（元/平方米/年） 售价（元/平方米） 1 419 5900 2 450 6000 3 394 5700 4 460 6300 A.6.8%          B.7%      C.7.1%      D.7.2%    答案：D 解析：净收益与售价比例法求解资本化率 资本化率=（419/5900+450/6000+394/5700+460/6300）/5=7.2%

五、计算公式

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