本文主要介绍2012年注册资产评估师考试《经济法》第十二章 合同法律制度分论的知识点精讲辅导，希望对您的复习有所帮助!!

第四节　租赁合同

一、租赁合同的概念和特征

1.租赁合同是转让财产使用权的合同。

2.租赁合同为双务有偿合同。

3.租赁合同在当事人之间既引起债权法律关系，又引起物权法律关系，导致承租人获得物权性质的租赁权和先买权。

（1）在租赁合同存续期间，出租方不得将该租赁物再出租给第三人，即对同一物只能设立一个租赁权；

【链接】物权法P125：同一物之上不得同时成立两个内容相互矛盾的物权

（2）出租人在租赁合同存续期间出售租赁物的行为不影响租赁合同的效力，承租人同买受人之间的租赁合同自买卖成交后继续生效，即买卖不破除租赁。

【链接】物权法P126：在法律有明确规定的情况下，债权可以优先于物权

二、租赁合同的形式和内容

（一）租赁合同的形式

1.租赁期限在6个月以下的租赁合同，可以由当事人自由选择合同的形式。--书面或口头

2.只要租赁期限在6个月以上的租赁合同，都应当采用书面形式。

3.如果租赁期限在6个月以上的租赁合同没有采用书面形式，不管当事人对租赁期限做了什么约定，在法律上均视为不定期租赁。--不书面，不会无效

（二）租赁合同的内容

1.租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。

2.租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但续订的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

3.租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。（新增）

三、租赁物的转租

1.承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，"承租人"应当赔偿损失。

【注意】根据合同相对性理论，即使是第三人造成租赁物损失的，也应当由合同相对方承租人向出租人承担赔偿责任。

2.承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

【例题·单选题】甲租赁乙的汽车一辆，租期8个月，下列表述不正确的是（　）。

A.该租赁合同应采用书面形式，未采用书面形式，视为不定期租赁

B.该汽车在正常使用下自然磨损，甲无须承担损害赔偿责任

C.在租赁期内，汽车发生故障，需要维修，该费用由乙承担

D.甲无需乙同意，可将汽车转租给丙

『正确答案』D

『答案解析』甲只有在征得乙同意时方可转租，否则即为违约，乙可以解除合同。

四、租赁合同当事人的权利和义务

【例题·单选题】（2006）张某承租李某家的房屋做生意。因屋顶漏雨影响生产，张某要求李某维修，李某以"没时间维修"为由拖延修缮，张某只好自己雇人修缮，并造成了一定的经营损失。根据《合同法》的规定，下列说法中，正确的是（　）。

A.修缮费用和张某的经营损失均由张某承担

B.修缮费用由张某和李某共同承担，张某的经营损失自己承担

C.修缮费用和张某的经营损失均由张某和李某共同承担

D.修缮费用由李某承担，张某的经营损失可通过要求李某减少房租来弥补

『正确答案』D

『答案解析』出租人应当履行租赁物的维修义务，出租人经承租人催告在合理期限内仍未履行维修义务的，承租人可以自行维修，而维修费用由出租人负担。因修理租赁物而影响承租人使用收益的，出租人应当相应减少租金或延长租期。

【例题·单选题】（2007）甲有房屋三间，2000年1月与乙签订了一份为期8个月的房屋租赁合同，合同未约定租赁期间由谁承担房屋的维修义务，也未约定支付租金的期限。之后双方对房屋维修、租金支付期限发生争议，无法达成补充协议，也不能按照合同的有关条款和交易习惯确定。根据《合同法》的规定，下列表述中正确的是（　）。

A.房屋的维修义务应由承租人乙承担

B.如乙无故不交租金，则甲可立即解除合同

C.乙应当在每届满1个月时支付租金

D.乙应当在租赁期8个月届满时支付租金

『正确答案』D

『答案解析』租赁合同应由当事人协商确定租金支付方式，在协商不成或按照合同条款和交易习惯仍不能确定时，合同的租赁期间在1年以内的，承租人应当在租赁期届满时支付。

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