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第六章 土地与房地产管理法律制度

【考点1】土地所有权

【考点2】耕地保护制度

1.依法列入基本农田保护区的耕地有：

(1)经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地;

(2)有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田;

(3)蔬菜生产基地;

(4)农业科研、教学试验田;

(5)国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。

各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的80%以上。基本农田保护区以乡(镇)为单位进行划区定界。禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼

2.已经办理审批手续的非农业建设用耕地：

(1)一年内不用又可以耕种和收获的，应由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种;

(2)一年以上未动工建设的，应按省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费;

(3)连续两年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的使用权;该幅土地原为农村集体所有的，应交由原农村集体经济组织恢复耕种。

3.承包经营耕地连续两年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。

【考点3】建设用地管理制度

1.建设用地征收基本农田、征收基本农田以外的耕地超过35公顷、征收其他土地超过70公顷的，由国务院批准，征收上述范围以外的其他土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

2.建设用地的补偿和安置

【考点4】房地产开发用地管理

1.土地使用权出让的期限

(1)居住用地70年;

(2)工业用地50年;

(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;

(4)商业、旅游、娱乐用地40年;

(5)综合或其他用地50年。

2.土地使用权出让的方式

(1)商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取招标、拍卖方式;没有条件不能采取上述方式的，才可以采取双方协议的方式。

(2)工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

3.下列建设用地的土地使用权确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：(1)国家机关用地和军事用地;(2)城市基础设施用地和公益事业用地;(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;(4)法律、行政法规规定的其他用地。

【考点5】房地产开发管理

按照合同约定开发。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

【考点6】房地产交易管理

1.房地产转让的条件

2.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

【考点7】房地产产权登记管理

1.设定土地权利登记

(1)一般情况均为 “30日”——一般是合同或批准等为起点

(2)依法抵押土地使用权的，出租土地使用权的“15日”

2.变更土地使用权登记

(1)一般情况均为“30日”

(2)土地使用权抵押期间，抵押合同发生变更的，以及土地使用权出租期间，租赁合同发生变更的，应当在变更之日起 “15日内”申请变更登记。

(3)依法转让土地使用权，即因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后30日内(涉及房产变更的，在房地产变更登记发证后15日内)，持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记。

3.注销土地权利登记

(1)集体所有的土地依法被全部征收或者农业集体经济所属成员依法转为城镇居民的;

(2)县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的;

(3)国有土地使用权出让或者租赁期满，未申请续期或者续期申请未获批准的;

(4)因自然灾害等造成土地权利灭失的;

(5)土地他项权利终止的。

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