本文主要介绍2012年注册资产评估师考试《资产评估》第五章 房地产评估的知识点精讲辅导，希望对您的复习有所帮助!!

第八节　路线价法在房地产评估中的应用（掌握）

一、路线价法的含义和理论依据

（一）路线价法的含义

路线价估价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理。在特定街道上设定单价，并依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的宗地地价的一种估价方法。

（二）路线价法的理论依据

1.市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度而递减，离开街道越远价值就会递减。

2.路线价法实质上也是市场法的一种，因此路线价的是理论基础也是替代原理。

路线价是标准宗地的单位地价，可看做比较实例，对路线价进行的各种修正可视为因素修正。

二、路线价法的计算公式

宗地总价＝路线价×深度百分率×临街宽度

三、路线价估价法的适用范围

适宜同时对大量土地进行评估，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。

四、路线价估价法的程序

（一）路线价区段划分

1.地价相等、地段相连的地段一般划分为同一个路线价区段。

2.路线价区段一般为带状地段。

3.街道两侧接近性基本相等的地段长度成为路线段长度。路线价区段一般以路线价显着增减的地点为界。

4.对同一路线价地段求取该段内标准宗地的平均地价，附设于该路线段上。

（二）标准宗地的确定

1.标准宗地是指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标准的宗地。标准深度是指标准宗地的临街深度。临街深度是指宗地离开街道的垂直距离

2.路线价是标准宗地的单位价格，路线价的设定必须先确定标准宗地的面积

（三）路线价的评估

方法一：市场法等基本评估方法,各国通用

方法二：评分方式

（四）深度百分率表的制作

深度百分率是地价随着临街深度长短变化的比例。

（五）计算宗地价值

依据路线价和深度百分率及其他条件修正率表，运用路线价法计算公式，计算得到宗地价值。

五、深度百分率表

现在假设有一临街宽度m米，深度n米的长方形宗地，每平方米平均单位为A元，则该项宗地的总价格为mnA元。

（一）单独深度百分率

1.定义

如将确定路线价的标准宗地为标准,大小为标准宗地深度一定比例的各小地块（该地块的深度是确定的）面积价格占路线价的百分率，即为单独深度百分率。

注意：这里的单独深度百分比实质上指的是在标准宽度下，各个小的地块的深度不同，则该地块的价格不同，深度越深（举例道路越远），则价格越低。单独深度百分率为40%，表示该深度的价格占标准深度的价格的40%，即如果标准深度的价格是100[元/（标准宽度）米.100米标准深度]，忽略标准宽度，就可以写作：100[元/100米标准深度]。则该深度的价格是40[元/（标准宽度）米.该地块深度]，忽略标准宽度，就可以写作：40[元/该地块深度]，所以该地块的单独深度百分率为40%

2.制作深度百分率表,需要考虑以下几个方面:

（1）确定标准深度

（2）确定级距

（3）确定单独深度百分率

（4）根据需要采用累计或者平均深度百分率

3.深度百分率分三种：

第一种：单独深度百分率。

如：第一段叫A1，第一个25英尺，单独深度百分率，40%。第二段叫 A2，25英尺，30%。第三段A3，20%。第四段A4，10%。第五段A5，9%，第六段A6，8%。是呈递减的。

第二种：累计深度百分率。

第一段 A1 单独深度百分率是百分之四十。累计到这为止，它的深度百分率也是 40% ，如果加上第二段，A2是30%，那么累计深度百分率是 70% 。

累计深度百分率＝∑各段单独深度百分率

第三种：平均深度百分率。

一般来说，将标准深度的平均深度百分率设为100%，平均浓度百分率与累计深度百分率之间的关系就表现为：

平均深度百分率＝累计深度百分率×标准深度÷宗地深度

平均深度百分率可用来衡量平均临街的程度。

六、路线价法则介绍（实质上是深度百分率的规则不同的分类）

1.四三二一法则

四三二一法则将标准深度100英尺的普通临街地，与街道平行区分四等分，即由临街面算起，第一个25英、尺的价值点路线价的40%，第二个25英尺的价值占路线价的30%，第三个25英尺的价值占20%，第四个25英尺的价值为10%，如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充。即超过100英尺的第一个25英尺价值为路线的9%，第二个25英尺为8%，第三个25英尺为7%，第四个25英尺为6%。

2.苏慕斯法则

100英尺深的土地价值，前50英尺的价值占宗地价值的72.5%，后50英尺的价值占宗地价值的27.5%，若再深50英尺，则该宗地所增加的价值仅仅为15%

3.霍夫曼法则

深度100英尺的宗地，最初的25英尺价值占全宗地价值的37.5%，最初的50英尺价值占全宗地价值的2/3（67%），75英尺等于87.7%，全天100英尺等于100%

4.哈柏法则（了解）

宗地价值与其深度的平方根成正比。

七、路线价法的应用举例

[ 例 5 - 12] 现有临街宗地A、B、C、D、E，如图5-3，深度分别为25英尺，50英尺，75 英尺，100英尺和125英尺，宽度分别为10英尺，10英尺，20英尺，20英尺，30英尺。路线价为2000元/[（宽）英尺，设标准深度为100英尺]，试运用"四三二一"法则，计算各宗土地的价值。

提示：1.这里 的路线价指的是标准深度下的，每单位宽度的价格

2.这里五块宗地都是临街的，只是深度不一样。

3.使用路线价法进行计算的时候，要注意路线价和深度百分比的匹配。不过我们中大网校家注意理解下面的公式就可以了。

宗地总价＝标准深度下每单位宽度的路线价×累计深度百分率×临街宽度

A＝2000元/（标准宽）英尺.标准深度× 0.4 × 10＝8 000（ 元 ）

B＝2000元/（标准宽）英尺.标准深度× 0.7 × 10＝14 000（ 元 ）

C＝2000元/（标准宽）英尺.标准深度× 0.9 × 20＝36 000（元 ）

D＝2000元/（标准宽）英尺.标准深度× 1.0 × 20＝40 000（元 ）

E＝2000元/（标准宽）英尺.标准深度×（ 1.0＋0.09 ）× 30＝65 400（ 元 ）

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