本文主要介绍2012年注册资产评估师考试《建筑工程评估》第一章 概述的知识点精讲辅导，希望对您的复习有所帮助!!

第三节　建设工程相关法律法规

一、工程建设法律法规体系（了解）

（一）建设法规体系

（二）工程建设法律法规的实施

1.建设行政执法

指建设行政主管部门和被授权或被委托的单位，依法对各项建设活动和建设行为进行检查监督，并对违法行为执行行政处罚的行为。

2.建设行政调解、复议和专门机关司法

建设行政主管部门可进行行政调解和行政复议。国家专门司法机关，主要指人民法院可依照诉讼程序对建设活动中的争议与违法建设行为作出审理判决。

3.建设法律法规的遵守

指从事建设活动的所有单位与个人。必须按照建设法律、法规等规范的要求，实施建设行为，不得违反。

二、工程建设相关法律法规的主要内容（熟悉）

（一）建筑法

1.建筑许可

（1）施工许可

建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。

① 施工许可证的申领条件：

已经办理该建筑工程用地批准手续；

在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；

需要拆迁的，拆迁进度符合施工要求；

已经确定建筑施工企业；

有满足施工需要的施工图纸及技术资料；

有保证工程质量和安全的具体措施；

按照规定应该委托监理的工程已委托监理；

建设资金已经落实；

建设工期不足l年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过l年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。

法律、行政法规规定的其他条件。

② 施工许可证的有效期限

建设单位应当在领取施工许可证后的3个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期，延期以2次为限，每次不超过3个月。

既不开工又不申请延期或超过延期时限的，施工许可证自行废止。

③ 中止施工和恢复施工

在建的建筑工程因故中止施工，建设单位应当在中止施工之日起1个月内，向发证机关报告，并按照规定做好建设工程的维护管理工作。

建设工程恢复施工时，应当向发证机关报告。中止施工满1年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。

施工许可证3个月内开工可以延期两次停工满1年，重新核验

开工报告6个月内开工不予延期停工的，要报告

（2）从业资格

◆ 单位资质

从业人员资质

取得相应的执业资格证书并注册后，在执业资格证书许可的范围内从事建筑活动。

2.建筑工程承包与发包

（1）发包

① 发包方式

② 禁止行为

提倡总承包，禁止发包单位将建设工程肢解发包；发包单位不得指定承包单位的采购

（2）承包

① 承包资质

■ 禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围；

■ 禁止以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程；

■ 禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。

② 联合承包

资质确定--就低不就高

法律责任--连带责任

连带责任具有如下特点：

◆ 连带债务人的每一方都负有清偿全部债务的义务；

◆ 债权人可以向其中任何一个或者多个债务人请求履行任何比例债务，债务人不得以债务人之间对债务分担比例有约定而拒绝履行；

◆ 连带债务人一人或多人履行了全部债务后，其他债务人对债权人的债务即行解除；

◆ 履行债务超过其应承担份额的债务人，有权向其他债务人追偿。

（3）工程分包

建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。

法律责任：

① 总包单位按照总承包合同的约定对建设单位负责

② 分包单位按照分包合同的约定对总承包单位负责

③ 总包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任

3.建筑工程监理

（1）建筑工程监理范围

下列工程必须实行监理：

① 国家重点建设工程。

② 大中型公用事业工程。指项目总投资额在3000万元以上的下列工程项目：供水、供电、供气、供热等市政工程项目；科技、教育、文化等项目；体育、旅游、商业等项目；卫生、社会福利等项目；其他公用事业项目。

③ 成片开发建设的住宅小区工程。建筑面积在5万平方米以上的住宅建设工程必须实行监理。

④ 利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程。

⑤ 国家规定必须实行监理的其他工程。指学校、影剧院、体育场馆项目及项目总投资额在3000万元以上关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目，如：煤炭、石油、化工、天然气、电力、新能源等项目；铁路、公路、管道、水运、民航以及其他交通运输业等项目；邮政、电信枢纽、通信、信息网络等项目；防洪、灌溉、排涝、发电、引（供）水、滩涂治理、水资源保护、水土保持等水利建设项目；道路、桥梁、地铁和轻轨交通、污水排放及处理、垃圾处理、地下管道、公共停车场等城市基础设施项目；生态环境保护项目；其他基础设施项目。

（2）建筑工程监理的有关规定

① 工程监理单位与被监理工程的承包单位以及建筑材料、建筑构配件和设备供应单位不得有隶属关系或者其他利害关系。

② 工程监理单位不得转让工程监理业务。

③ 工程监理单位应当在其资质等级许可的监理范围内，承担工程监理业务。

④ 建筑工程监理依据：法律、行政法规及有关的技术标准、设计文件和建筑工程承包合同。

⑤ 工程监理人员认为工程施工不符合工程设计要求、施工技术标准和合同约定的，有权要求建筑施工企业改正。

⑥ 工程监理人员发现工程设计不符合建设工程质量标准或者合同约定的质量要求的，应当报告建设单位要求设计单位改正。

（3）监理内容

施工质量、建设工期、建设资金。

4.建筑安全生产管理

（1）施工现场的安全由建筑施工企业负责。实行施工总承包的，由总承包单位负责。分包单位向总承包单位负责，服从总承包单位对施工现场的安全生产管理。

（2）涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质条件的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工。

5.建筑工程质量管理

（1）勘察、设计、施工企业：对各自负责的质量负责；

（2）竣工验收后：建筑工程实行质量保修制度。

（二）城市房地产开发经营管理条例

《城市房地产开发经营管理条例》中的房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

1.房地产开发建设

（1）房地产开发用地

以出让或划拨方式取得。

县级以上规划行政主管部门和房地产开发主管部门提出出让或划拨的依据。

（2）房地产开发项目的建设

资本金制度：资本金占项目总投资的比例不得低于35%；

（3）竣工验收

向项目所在地县级以上房地产开发主管部门提出验收申请。

综合验收：

① 城市规划设计条件的落实情况；

② 城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

③ 单项工程的工程质量验收情况：

④ 拆迁安置方案的落实情况；

⑤ 物业管理的落实情况。

2.房地产经营

（1）商品房的预售

① 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

② 持有建设工程规划许可证和施工许可证；

③ 按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

④ 已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

（2）商品房销售

房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。

住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。

商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。

预售房购买人自商品房交付使用之日起、现房购买人自销售合同签订之日起90天内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

（三）建设工程质量管理条例

1.建设单位的质量责任和义务

（1）依法对工程进行发包的责任

（2）依法对材料设备招标的责任

（3）提供原始资料的责任

（4）不得干预投标人的责任

（5）送审施工图的责任

（6）依法委托监理的责任

（7）确保提供的物资符合要求的责任

（8）不得擅自改变主体和承重结构进行装修的责任

（9）依法组织竣工验收的责任

（10）移交建设项目档案的责任

2.勘察、设计单位的质量责任和义务

（1）依法承揽工程的责任

（2）执行强制性标准的责任

（3）除有特殊要求的建筑材料、专用设备、工艺生产线等外，设计单位不得指定生产厂、供应商。

（4）设计单位应当就审查合格的施工图设计文件向施工单位作出详细说明，并参与建设工程质量事故分析，对因设计造成的质量事故，提出相应的技术处理方案。

3.施工单位的质量责任和义务

（1）依法承揽工程的责任

（2）建立质量保证体系的责任

（3）分包单位保证工程质量的责任

（4）按图施工的责任

（5）对建筑材料、构配件和设备进行检验的责任

（6）对施工质量进行检验的责任

（7）见证取样的责任

（8）返修保修的责任

4.工程监理单位的质量责任和义务

（1）依法承揽业务的责任

（2）独立监理的责任

（3）依法监理的责任

（4）确认质量和应付工程款的责任

未经监理工程师签字，建筑材料、建筑构配件和设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下一道工序的施工。

未经总监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收。

5.建设工程质量保修

建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。

质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。

（1）保修期限

自竣工验收合格之日起计算。

① 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

② 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

③ 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

④ 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

（2）保修责任

建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

（四）国有土地上房屋征收与补偿条例（新变化）

1.房屋征收

（1）征收的情形

① 国防和外交的需要；

② 由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

③ 由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

④ 由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

⑤ 由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

⑥ 法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

（2）征收要求

① 符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。

② 拟定并公布征收补偿方案。

征求意见期限不得少于30日；召开听证会。

③ 进行社会稳定风险评估。

经政府常务会议讨论决定。

④ 落实征收补偿费用。

足额到位、专户存储、专款专用。

⑤ 公告征收决定。

公告需载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

⑥ 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

⑦ 房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

2.补偿

（1）补偿内容

① 被征收房屋价值的补偿

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

② 因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿

因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

③ 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿

对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

（2）被征收房屋价值的确定

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

（3）补偿方式

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

（4）补偿范围

拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。

（5）补偿协议

补偿协议内容包括：补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

（五）民用建筑节能条例

1.新建建筑节能

建筑物对墙体材料、保温材料（墙体、屋面）、门窗（材料、密闭）、采暖制冷系统、照明设备（节能灯泡）等采取节能措施。

新建建筑的节能应该通过建设的过程实现，通过建设单位、设计单位、施工单位、监理单位及其注册执业人员实现节能。

（1）使用新技术、新工艺、新材料和新设备。对不符合标准的，不得颁发建设工程规划许可证、施工许可证。

（2）商品房：保温工程的最低保修期限为5年。

2.既有建筑节能

☆ 费用

◆ 国家机关--由县级以上人民政府纳入预算；

◆ 居住建筑、公益和公共建筑--由政府、建筑所有权人共同负担。

3.建筑用能系统运行节能：

用电限额：县级以上地方人民政府节能主管部门与建设主管部门确定；

能源消耗指标：县级以上地方人民政府建设主管部门确定。

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（责任编辑：中大编辑）