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资产评估师考试资产评估基础预习辅导(35)

第四节　市场法在房地产评估中的应用

一、适用范围

市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。

而在下列情况下，市场法往往难以适用：

1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区;

2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等;

3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等;

4.风景名胜区土地;

5.图书馆、体育馆、学校用地等。

二、基本思路

市场法的基本含义是：在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。

三、计算公式

市场法的基本计算公式是：

P=P’×A×B×C 　(5-11)

式中：

P——被估房地产评估价值;

P’——可比交易实例价值;

A——交易情况修正系数;

B——交易日期修正系数;

C——房地产状况因素修正系数;

如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：

P=P’×交易情况修正系数A×交易日期修正系数B×房地产状况因素修正系数C×容积率修正系数×土地年期修正系数 (5-14)

注意：组成房地产状况因素的各个因子都可以独立地扩展出来进行单独修正。

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（责任编辑：中大编辑）

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