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六、投资性房地产的后续支出

与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益（其他业务成本）。

企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。

七、房地产的转换与处置

1.企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一，应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：

（1）投资性房地产开始自用；

（2）作为存货的房地产改为出租；

（3）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；

（4）自用建筑停止自用，改用出租。

2.转换日的确定

（1）投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期；

（2）作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日为租赁开始日；

（3）如果董事会或类似机构就房地产用途转变作出书面决议，明确表明其持有意图短期内不再发生变化，这种情况下，作出书面决议的日期为转换日。

（一）成本模式下的转换

（1）投资性房地产转换为自用房地产

企业将采用成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入"固定资产"、"累计折旧"、"固定资产减值准备"等科目。

借：固定资产--厂房

投资性房地产累计折旧

贷：投资性房地产--厂房

累计折旧--厂房

【例5－20】自20×7年9月1日起，甲企业将出租在外的厂房收回自用。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至20×7年8月31日，账面价值为3 000万元，其中，原价5 000万元，累计已提折旧2 000万元。甲企业的会计处理为：

『正确答案』

借：固定资产 　50 000 000

投资性房地产累计折旧（摊销） 　20 000 000

贷：投资性房地产--××厂房 50 000 000

累计折旧 20 000 000

（2）作为存货的房地产转换为投资性房地产

企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记"投资性房地产"科目；原已计提跌价准备的，借记"存货跌价准备"科目，按其账面余额，贷记"开发产品"等科目。

（3）自用房地产转为投资性房地产

企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入"投资性房地产"、"投资性房地产累计折旧（摊销）"、"投资性房地产减值准备"科目。

借：投资性房地产--办公楼

累计折旧

贷：固定资产--办公楼

投资性房地产累计折旧

（二）公允价值模式下的转换

（1）投资性房地产转为自用房地产

企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。（注意，（1）中不区分借方差异还是贷方差异，均计入公允价值变动损益，与下面（2）、（3）的情况一定要区分开）

转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记"固定资产"或"无形资产"科目，按该项投资性房地产的成本，贷记"投资性房地产--成本"科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记"投资性房地产--公允价值变动"科目，按其差额，贷记或借记"公允价值变动损益"科目。

【例5－21】自20×7年9月1日起，甲企业将出租在外的厂房收回自用。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，20×7年9月1日，该厂房的公允价值为3 500万元，原账面价值为3 600万元，其中，成本3 200万元，公允价值变动400万元。甲企业的会计处理为：

『正确答案』

借：固定资产 35 000 000

公允价值变动损益 　1 000 000

贷：投资性房地产--成本 32 000 000

--公允价值变动 4 000 000

【例题·单选题】企业将采用公允价值计量模式的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与账面价值的差额应记入的会计科目是（ ）。（2008年）

A.公允价值变动损益 B.投资收益

C.利润分配--未分配利润 　D.资本公积

『正确答案』A

『答案解析』企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。选项A正确。

（2）作为存货的房地产转换为投资性房地产

企业作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应按该项房地产在转换日的公允价值，借记"投资性房地产（成本）"科目，已计提跌价准备的，借记"存货跌价准备"，按其账面余额，贷记"开发产品"等科目。同时，转换当日的公允价值小于原账面价值的，按其差额，借记"公允价值变动损益"；转换当日的公允价值大于原账面价值的，按其差额，贷记"资本公积（其他资本公积）"。待处置该项投资性房地产时，因转换计入资本公积的部分应当转入当期损益。

【例5－22】甲企业为房地产开发企业，自20×7年9月1日起，甲企业将作为存货的写字楼出租，且采用公允价值计量投资性房地产，20×7年9月1日，该写字楼的公允价值为3 000万元，账面余额为2 700万元，未计提跌价准备。甲企业的会计处理为：

『正确答案』

20×7年9月1日：

借：投资性房地产--××写字楼（成本）　30 000 000

贷：开发产品 27 000 000

资本公积--其他资本公积 3 000 000

【提示】如果转换日的公允价值为2600万元，其他条件不变，则甲企业的账务处理为：

借：投资性房地产--××写字楼（成本）　26 000 000

公允价值变动损益 1 000 000

贷：开发产品 27 000 000

（3）自用房地产转换为投资性房地产

企业将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记"投资性房地产（成本）"科目，按其账面余额，贷记"固定资产"或"无形资产"等科目；按已计提的累计折旧或累计摊销等，借记 "累计折旧"或"累计摊销"等科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。

转换当日的公允价值小于原账面价值的，按其差额，借记"公允价值变动损益"；转换当日的公允价值大于原账面价值的，按其差额，贷记"资本公积（其他资本公积）"。待处置该项投资性房地产时，因转换计入资本公积的部分应当转入当期损益。

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