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二、国家所有权和集体所有权、私人所有权

在我国，所有权的形式主要有国家所有权、集体所有权和私人所有权。这三种形式的所有权不仅表现在所有权主体的区别上，而且也表现在客体范围和权利的行使方式的区别上。

(一)国家所有权

1.国家所有权概述。国家所有权是指以国家的名义享有的所有权，即国家对国有财产的占有、使用、收益和处分的权利。根据《物权法》的有关规定，法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。

(1)国家所有权的主体。

国家所有权具有主体的唯一性和统一性的特征。国家所有

权的主体为国家，即中华人民共和国。

(2)国家所有权的客体。

国家所有权的客体具有广泛性。我国国家所有权的客体范围相当广泛，既包括了土地及其他自然资源的所有权，也包括了各类动产和不动产。国家所有权的客体分为专属于国家所有的财产和非专属于国家的财产。专属于国家所有的财产，是指依据法律规定只能由国家所有的财产，《物权法》第41条规定：法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。这就确立了专属性的原则。一般来说，专属性的客体主要包括国有的自然资源以及只能为国家所有的一些重要的财产。专属于国家所有的财产，不适用善意取得。非专属

于国家所有的财产，是指可以由国家之外的其他主体享有所有权的财产。

国家所有权的客体主要有：①国家所有的自然资源。《物权法》第46条规定：“矿藏、水流、海域属于国家所有。”第47条规定：“城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有0”第48条规定：“森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。”这些都是对国家所有的土地等自然资源的规定。②法律规定属于国家所有的野生动植物资源。《物权法》第49条规定：“法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。”③无线电频谱资源。《物权法》第50条规定： “无线电频谱资源属于国家所有。”无线电频谱资源是有限的，并且具有重要的经济意义和战略意义，因此要由国家的有关部门进行管理。④文物。《物权法》第51条规定：“法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。”所谓文物，是指具有历史、艺术、科学价值的历史遗址和各种物品等。⑤国防资产。《物权法》第52条规定：“国防资产属于国家所有。”国防资产主要是指国家出资设立的、用于国防目的的军事设施、军事基地等。这些财产都是为了保障国防安全而设立的，也是国家出资建造的，在法律上属于国家所有。⑥基础设施。根据《物权法》的规定，铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。

(3)国家所有权的取得。

国家所有权取得方式，除了可以通过积累和交易的方式取得外，还可以通过税收、没收、赎买、征收、罚款等方式取得。

(4)国家所有权的行使。

国家所有权在行使方式上具有不同于私人所有权的特点。因为国家作为一个抽象的主体，难以直接行使所有权，必须通过法律法规授权的国家机关、企事业单位以及国家投资的企业，在法律规定的范围内行使。

《物权法》第45条规定：“国有财产由国务院代表国家行使所有权;法律另有规定的，依照其规定。”第53条规定：“国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。”第54条规定：“国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。”第55条规定：“国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。”

2.国家所有权的保护。我国《物权法》对国有财产的保护包括确认国家所有权行使的主体、明确规定国家所有权客体的范围、宣示部分国有财产的专属性原则等。《物权法》第56条规定：“国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。”第57条规定：“履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失;滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。”

(二)集体所有权

1.集体所有权的概念及特征。集体所有权是指集体组织及集体组织全体成员对集体财产享有占有、使用、收益和处分的权利。

集体所有权的主体具有多元性。首先包括一些集体组织。如《物权法》第61条规定，城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。另外，集体所有权的主体还包括集体的全体成员，如《物权法》第59条规定，农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。

(重点掌握)集体所有权的客体具有相对广泛性，包括不动产和动产。根据《物权法》第58条的规定，主要有：法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂;集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施;集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施;集体所有的其他不动产和动产。

集体所有权的内容，是指集体对它所有的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。特点在于必须由集体组织的成员进行民主管理，并且依照法定的程序行使权利。

2.集体所有权的行使。

(1)农民集体所有权的行使。《物权法》规定了农村集体组织的共同管理权。所谓共同管理权，是指集体经济组织成员依据法律和章程对集体经济组织的财产权的行使和其他重大事务处理所享有的管理权，以及收益分配权等权利。《物权法》第59条第2款规定：“下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：(一)土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包;(二)个别土地承包经营权人之间承包地的调整;(三)土地补偿费等费用的使用、分配办法;(四)集体出资的企业的所有权变动等事项;(五)法律规定的其他事项。”根据该规定，对于涉及集体成员重大利益的事项，经过集体经济组织成员依据法定的程序共同决定。另外，《物权法》还确定了村务公开的原则，保障农民民主管理权利的实现，《物权法》第62条规定：“集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。”

(2)自然资源集体所有权的行使。《物权法》第60条规定：“对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：(一)属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权;(二)分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权;(三)属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。”

3.集体所有权的保护。

(1)集体财产受法律保护。

(2)集体成员的撤销权。根据《物权法》第64条第2款的规定，集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。

(三)私人所有权

三、业主的建筑物区分所有权

(一)业主的建筑物区分所有权的概念、特征

业主的建筑物区分所有权是指由专有部分所有权、共有权、共同管理权结合而成的一种“复合物权”。多数人共同居住在一个建筑物内，每一个人对其专有部分享有专有所有权，并就专有部分以外的共有部分享有共有所有权和共同管理权。该权利的主体通常称为业主。我国《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

建筑物区分所有权的特征是：

1.权利的复合性。建筑物区分所有权是由共有所有权、专有所有权、共同管理权三要素复合而成的特别所有权。

2.专有所有权的主导性。表现为：(1)区分所有权人取得专有所有权即取得共有所有权和共同管理权;(2)专有所有权的大小决定区分所有权人共有所有权和共同管理权的大小;(3)在区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共有所有权和共同管理权不需要单独登记。

3.一体性。建筑物区分所有权的三要素须结为一体，不可分离，在转让、抵押、继承时，应将三者同时进行。

建筑物区分所有权不同于传统的共有制度，其根本属性仍在于单独所有，共有部分及管理权部分是为区分所有服务的。

(二)专有所有权

专有所有权是指区分所有权人对专有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。根据《物权法》的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。

业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

(三)共有所有权

共有所有权是指业主对建筑物内房屋的专有部分以外的部分享有的共有权，可以分为全体业主共有所有权和部分业主的部分共有权。《物权法》规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

根据《物权法》的规定，属于共有的部分包括：(1)建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。(2)建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。(3)建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。(4)建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。(5)建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。

(四)共同管理权

共同管理权是指业主基于专有部分的所有权从而依法享有对业主的共同财产和共同事务进行管理的权利。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

下列事项由业主共同决定：(1)制定和修改业主大会议事规则;(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(6)改建、重建建筑物及其附属设施;(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。其中决定前述规定中的第(5)项和第(6)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

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（责任编辑：中大编辑）