2014年资产评估师考试建筑工程评估基础考前巩固练习试题

(三)

房地产开发商甲通过协议出让方式获得某地块的土地使用权后，房地产开发商乙希望通过转让方式获得该地块的土地使用权，并策划将地块的用途改变为住宅用地以开发商品住宅。

要求：

1.协议出让国有土地使用权时，国家对出让金的最低价有何规定?

2.房地产开发商甲可以将该地块砖让给房地产开发商乙的条件是什么?

3.房地产开发商乙获得该地块后改变土地用途时，须取得何部门的同意?经有关部门批准后，房地产开发商乙还须办理什么手续?

(四)

现有一新产品设计技术，已使用2年，加工的产品比同类产品性能更为优越。该产品价格为350元/件，而同类产品价格仅为310元/件。目前该产品年产销量为l万件。经分析预测，该技术寿命还可维持5年。为维持目前的市场占有率，该产品价格将会逐步下调，第1年为350元/件，第2年、第;年为330元/件，第4年、第5年为320元/件。假设其他因素均无变化，折现率为10%，所得税税率为33%。

要求：

试评估该技术的价格。

答案：

(三)

1.规定：

(1)协议出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价;

(2)协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和;有基准地价的地区，不得低于出让地块所在级别 基准地价的70%。

2.转让条件：

(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;

(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

3.

(1)必须取得原出让另和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意;

(2)签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。

(四)

(1)该技术属收入增长型的无形资产，故可确定无形资产各年的超额收益分别为：

第1年超额收益为：l 350—310)×10 000×(1—33%)=268 000(元)

第2、第3年超额收益为=(330—310)×10 000×(1—33%)=134 000(元)

第4、第5年超额收益为=(320—310)×10 000×(1—33%)=67 000(元)

(2) (在折现率为l0%的条件下，l～5年期的复利现值系数分别为0.9091、0.8264、

0.7513、0.6830和0.6209)

其他因素无变化，可以以各年超额利润现值之和作为该技术的评估值：2 268 000×0.9091+

134 000×0.8264+134 000×0.7513+67 000×0.6830+67 000×0.6209=243 638.8+110 737.9+

100 674 .2+45 761+41 600.’3=542 411.9(元)

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（责任编辑：中原茶仙子）

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