税务师

1.计算土地增值税时，下列费用准予从收入总额中扣除的有( )。

A.耕地占用税

B.开发小区的排污费、绿化费

C.安置动迁用房的支出

D.超过贷款期限的利息和加罚的利息支出

E.土地闲置费

【答案】ABC

【解析】超过贷款期限的利息和加罚的利息支出和土地闲置费不得在计算土地增值税中扣除。

2.下列属于在计算土地增值税时，允许扣除的房地产开发费用的项目有( )。

A.建筑安装工程费

B.转让房地产缴纳的城建税

C.房地产销售费用

D.房地产开发项目贷款利息

E.拆迁补偿费

【答案】CD

【解析】选项AE：建筑安装工程费、拆迁补偿费属于房地产开发成本中的项目;选项B：转让房地产缴纳的城建税属于与转让房地产有关的税金。

3.房地产开发公司支付的下列相关税费，不可列入加计扣除20%的基数的有( )。

A.取得土地使用权缴纳的契税

B.占用耕地缴纳的耕地占用税

C.销售过程中发生的销售费用

D.开发小区内的道路建设费用

E.向金融机构借款可按项目分摊的利息部分

【答案】CE

【解析】对从事房地产开发的纳税人可按实施细则第七条(一)(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。(一)(二)项即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

4.房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列各项中，允许在计算增值额时扣除的有( )。

A.加罚的利息

B.已售精装修房屋的装修费用

C.逾期开发土地缴纳的土地闲置费

D.取得建筑安装施工企业开具发票的扣留质量保证金

E.预提费用

【答案】BD

【解析】房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本扣除;选项A、C、E均属于土地增值税清算时不能扣除的项目。

5.转让旧房产计算土地增值税增值额时准予扣除的项目有( )。

A.旧房产的评估价格

B.支付评估机构的费用

C.建造旧房产的重置成本

D.转让环节缴纳的各种税费

E.取得土地使用权所支付的金额

【答案】ABDE

【解析】选项C转让旧房时以重置成本价乘以其成新度折扣率来确定转让该旧房及建筑物的扣除项目金额。

6.计算土地增值税时，允许扣除的利息支出不包括( )。

A.超过国家有关规定上浮幅度的利息部分

B.向境外机构借款的利息

C.超过贷款期限的利息部分

D.向金融机构借款可按项目分摊的利息部分

E.加罚的利息

【答案】ACE

【解析】财政部、国家税务总局对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

7.下列关于土地增值税扣除项目的说法，错误的是( )。(2016年)

A.为取得土地使用权所支付的契税，应计入取得土地使用权所支付的金额进行扣除

B.房地产开发费用中的销售费用应按照账载金额进行扣除

C.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算

D.加罚的利息不允许扣除

【答案】B

【解析】房地产开发费用是指与房地产有关的销售费用、管理费用、财务费用，这三项费用直接计入损益，不按房地产项目进行分摊，所以不能按账载金额进行扣除，而是按《实施细则》的规定标准扣除。

8.下列各项中，不需要缴纳土地增值税的有( )。

A.房产所有人将房产赠与儿女

B.代建房行为

C.个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产

D.因国家建设需要而拆迁，由纳税人自行转让房地产

E.事业单位转让自用的房产

【答案】ABD

【解析】个人转让经营性房产，不享受免税优惠，需要缴纳土地增值税。

9.下列各种情形，不征收土地增值税的有( )。

A.继承房地产

B.房地产的评估增值

C.房地产公司的代建房行为

D.房地产开发企业将自建的商品房用于职工福利

E.企业将自有房产等价交换其他企业的土地使用权

【答案】ABC

【解析】选项DE：属于土地增值税的征收范围，应该征收土地增值税;选项ABC：不属于土地增值税的征税范围，不征收土地增值税。

10.下列各项中，应计算缴纳土地增值税的有( )。(2012年)

A.合作建房后转让的

B.个人之间互换自有居住用房地产经核实

C.房产所有人将房屋产权用于抵债的

D.房地产开发企业以建造商品房用于商业招租，不发生产权转移的

E.土地使用者置换土地，未办理权属变更登记手续，但有合同证明享有使用权利且取得经济利益的

【答案】ACE

【解析】选项B：对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税;选项D：房地产出租，出租人取得收入，但是没有发生房地产产权的转让，不属于土地增值税的征税范围。

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