税务师

八、土地增值税的清算管理

(一)土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

(二)土地增值税的清算条件

1.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算:

(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

(3)直接转让土地使用权的。

2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

(2)取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的;

(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

(4)省税务机关规定的其他情况。

【例题】（2009）：下列各项中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的有（ ）。

A.取得销售许可证满3年仍未销售完毕的

B.取得的销售收入占该项目收入总额50％以上的

C.申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的

D.转让的房屋建筑面积占整个项目可售建筑面积85％以上的

E.转让的房屋建筑面积占整个项目可售建筑面积虽未超过85％但剩余可售面积自用的

【答案】ACDE

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