税务师

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第三节　转让房地产增值额的确定

大纲：

(一)掌握收入额的确定

(二)掌握扣除项目的金额：取得土地使用权所支付的金额;开发土地和新建房及配套设施的成本;开发土地和新建房及配套设施的费用;与转让房地产有关的税金;财政部确定的其他扣除项目;旧房及建筑物的评估价格。

(三)掌握评估价格办法及有关规定

土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。

土地增值额=转让房地产收入-税法规定的扣除项目金额

计算公式：应纳土地增值税税额=增值额×税率-扣除项目金额×扣除率

1、税率、扣除率

2、增值额、扣除项目金额

【例】某房地产开发企业出售房地产，取得收入4000万元，扣除项目金额1000万元。

计算步骤：

(1)收入总额=4000

(2)扣除项目金额=1000

(3)增值额=4000-1000=3000

(4)增值率(增值额÷扣除项目金额×100%)=3000÷1000=300%找税率 第四级60% ;35%

(5)第四档税率60%

(6)应纳土地增值税税额=3000×60%-1000 ×35%=1450

一、收入额的确定

纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。

二、扣除项目及其金额

(一)新项目转让——房地产企业扣5项

1.取得土地使用权所支付的金额

取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用之和。其中，“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式：

(1)以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;

(2)以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金;

(3)以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

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（责任编辑：中大编辑）

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