税务师

2012年注册税务师考试《税法二》辅导资料

第四节　应纳税额的计算（掌握）

一、转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法

计算步骤：

（一）确定扣除项目

（二）计算增值额

增值额＝收入额－扣除项目金额

（三）计算增值率

增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%

（四）确定适用税率

依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率

（五）依据适用税率计算应纳税额

应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

【例题·单选题】 2010年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（ ）万元。

A.2256.5 B.2445.5 C.3070.5 D.3080.5

【答案】B

【解析】根据土地增值税法计算方法与步骤，计算过程如下：

计算扣除金额＝4800＋4800×10%＋770＋4800×20%＝7010（万元）

计算土地增值额＝14000－7010＝6990（万元）

计算增值率＝6990÷7010×100%＝99.7%，适用税率为第二档，税率40%、速算扣除系数5%

应纳土地增值税＝6990×40%－7010×5%＝2445.5（万元）。

【教材例题·计算题】某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。

2012年注册税务师考试《税法二》辅导资料

【答案及解析】

（1）取得土地使用权支付的地价未及有关费用为1000万元

（2）房地产开发成本为3000万元

（3）房地产开发费用＝500－50＋（1000＋3000）×5%＝650（万元）

（4）允许扣除的税费为555万元

（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%

加计扣除额＝（1000＋3000）×20%＝800（万元）

（6）允许扣除的项目金额合计＝1000＋3000＋650＋555＋800＝6005（万元）

（7）增值额＝10000－6005＝3995（万元）

（8）增值率＝3995÷6005×100%＝66.53%

（9）应纳税额＝3995×40%－6005×5%＝1297.75（万元）。

【例题·计算题】某县城一家内资房地产开发企业2008年度委托建筑公司承建住宅楼10栋，其中：80%的建筑面积直接对外销售。取得销售收入7648万元；其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入63万元。与该住宅楼开发相关的成本、费用有：

（1）支付土地使用权价款1400万元。

（2）取得土地使用权缴纳契税42万元。

（3）前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元，环卫绿化工程费用60万元。

（4）发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元（利息费用虽未超过同期银行贷款利率，但不能准确按项目计算分摊）。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税增值额时的扣除比例为9%。（2009年）

根据上述资料回答下列问题。

1.该房地产开发企业2008年度应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计（ ）万元。

A.412.99 B.416.39 C.420.64 D.424.11

【答案】B

【解析】营业税＝7648×5%×（1＋5%＋3%）＋63×5%×（1＋5%＋3%）＝412.99＋3.40＝416.39（万元）。

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（责任编辑：中大编辑）