税务师

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三、特殊售房方式应纳税额的计算方法(了解)

例如：某专门从事房地产开发业务的企业，2008年以1500万元购得非耕地10,000平方米的土地使用权用于开发写字楼和商品房。其中写字楼占地2,000平方米、商品房占地8,000平方米。商品房2009年建成，全部出售。

商品房负担的土地使用权价款=1500万元×(8000÷10,000)=1200万元

纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。

按转让土地使用权的面积占总面积的比例，计算分摊扣除项目金额的计算公式为：

扣除项目金额=扣除项目的总金额×(转让土地使用权的面积或建筑面积÷受让土地使用权的总面积)

【例题】某市手机生产企业转让10年前建成的旧生产车间，取得收入2000万元，该车间的原值为1000万元，已提取折旧300万元。该车间经有权机构评估，成新度为60%，目前建造同样的生产车间需要1800万元;转让旧生产车间时向政府补缴出让金90万元，发生其他相关费用60万元;

要求：计算土地增值税。

【答案】

(一)确认收入

收入2000万元

(二)确定扣除项目

1800×60%+90+60+2000×5%×(1+7%+3%)=1080+90+60+110=1340(万元)

(三)计算增值额

2000-1340=660(万元)

(四)计算增值率

增值率=660÷1340×100%=49.25%

(五)确定适用税率

第1档税率

(六)依据适用税率计算应纳税额

应缴纳土地增值税=660×30%=198(万元)

2008年 注册会计师

某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000价款万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12 000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为(　)。

A.400万元

B.1485万元

C.1490万元

D.200万元

【答案】B

【解析】

(一)确认收入

10000

(二)确定扣除项目

评估价格=12000×70%=8400(万元)

税金=(10000-8000)×5%×(1+7%+3%)+10000×0.05%=115(万元)

扣除金额合计=8400+115=8515(万元)

(三)计算增值额

增值额=10000-8400-115=1485(万元)

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