税务师

四、计税成本的核算

(一)计税成本对象的确定原则

(1)可否销售原则 (2)分类归集原则(3)功能区分原则

(4)定价差异原则 (5)成本差异原则 (6)权益区分原则。

成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

(二)开发产品计税成本支出的内容：(见教材结合土地增值税看具体内容，其中注意1.土地征用费及拆迁补偿费;2.公共配套实施费的内容。)

(三)成本计算方法

1.企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：(A/B)

(1)占地面积法。(2)建筑面积法。(3)直接成本法。(4)预算造价法。

2.企业下列成本应按以下方法进行分配：

(1)土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。

(2)单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。

(3)借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

(4)其他成本项目的分配法由企业自行确定。

(四)非货币方式取得土地使用权的成本确定

方式确认时点确认金额

产品换地权本土地开发的产品接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时分出(应付)产品的公允价值+土地使用权转移税费+应付补价-应收补价

其他土地开发的产品投资交易发生时

股权换地权投资交易发生时该项土地使用权公允价值+土地使用权转移税费+应付补价-应收补价

(五)除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

(1)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

(2)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

(3)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。

(六)其他

企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

五、特定事项

(一)企业以本企业为主体联合其他主体合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的

1.凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时：

如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额;

如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

2.凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:

(1)企业：项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额，不得在税前分配该项目利润，同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

(2)投资方：取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关税务处理。

(二)企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品(包括首次取得的和以后应取得的)的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

【典型例题1】2010年单选题

关于房地产开发经营业务企业所得税处理的说法，正确的是(　)。

A.已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认

B.采取分期收款方式销售开发产品的，付款方提前付款的，按合同约定付款日期确认收入实现

C.企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用不超过委托销售收入15%的部分，准

予据实扣除

D.企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，可以在税前扣除合理费用

[答疑编号6484011301]

『正确答案』A

『答案解析』选项B不正确，采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现;选项C不正确，企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除;选项D不正确，企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

【典型例题2】2011年单选题

下列关于房地产开发企业预提(应付)费用的企业所得税处理，正确的是(　)。

A.部分房屋未销售的，清算相关税款时可按计税成本预提费用

B.公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提费用

C.向其他单位分配的房产还未办理完手续的，可按预计利润率预提费用

D.出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，可按合同总金额的30%预提费用

[答疑编号6484011302]

『正确答案』B

『答案解析』除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。(1)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。(2)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。(3)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。

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