税务师

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第七节 房地产开发经营业务的所得税处理

一、房地产开发经营业务的概念

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

2.开发产品已开始投入使用。

3.开发产品已取得了初始产权证明。

二、收入的税务处理

(一)企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

(二)收入实现确认的具体规定：(熟悉)

1.一次性全额收款方式：实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日。

2.分期收款方式：销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的实际付款日确认收入的实现。

3.银行按揭方式：销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到确认，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认。

4.委托方式：确认时间均为收到清单时，金额见下表：

委托方式合同协议签订情况收入金额的确认

支付手续费　销售合同或协议中约定的价款

视同买断企业与购买方签订销售合同或协议销售合同或协议中约定的价格和买断价格中的较高者

企业、受托方、购买方三方共同签订

受托方与购买方签订买断价格

基价(保底价)并实行超基价双方分成方式企业与购买方签订销售合同或协议销售合同或协议中约定的价格和基价中的较高者，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除

企业、受托方、购买方三方共同签订

受托方与购买方直接签订销售合同基价加上按规定取得的分成额

包销方式包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现

(三)视同销售

企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：

(1)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;

(2)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;

(3)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

(四)企业销售未完工开发产品的计税毛利率

(1)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

(2)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10。

(3)开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

(4)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

(五)企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

三、成本、费用扣除的税务处理

(一)企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

(二)已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

(三)尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共用部位、共用设施设备)进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。

(四)已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。

(五)开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施：

1.属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

2.属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

(六)企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

(七)委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入 10%的部分，准予据实扣除。

(八)利息支出的处理规定：

(1)企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

(2)企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。

(九)企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除，企业开发产品(以成本对象为计量单位)整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。

(十)企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

（责任编辑：中大编辑）

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