税务师

本文主要为您介绍2013年注册税务师考试《财务与会计》第十章 固定资产知识点精讲辅导，希望对您参加本次考试有所帮助！

10.3.1　投资性房地产的特征与范围

一、投资性房地产的定义及特征

（一）投资性房地产的定义

所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

（二）投资性房地产的特征

1.投资性房地产是一种经营活动；

2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别与企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。

3.投资性房地产有两种计量模式，一是成本模式，二是公允价值模式。

二、投资性房地产的范围

（一）投资性房地产的范围

1.已出租的土地使用权；

2.持有以备增值后转让的土地使用权；

按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

3.已出租的建筑物。

（1）用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物，例如：A公司把一套房子租给了B，B把该套房子转租给C，这种情况只有A可以把出租的房子作为投资性房地产，B不能作为投资性房地产，因为B不拥有该房子的产权；

（2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物；

4.对于企业持有以备经营租出的空置建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。空置建筑物是指企业新购入、自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物。

某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

（二）不属于投资性房地产的资产

1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

2.作为存货的房地产。

【要点提示】投资性房地产的辨认属于多选题选材。

经典例题－1【多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（　）。

A.已出租的建筑物

B.待出租的建筑物

C.已出租的土地使用权

D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物

『正确答案』AC

『答案解析』除形成正式书面决议的拟出租的空置建筑物外，投资性房地产指的是已形成出租事实的房产，选项B不严谨，因此不能选；转租房产的产权不属于企业，连企业资产都不是，更不会是投资性房地产，因此，选项D不能选。

10.3.2　投资性房地产的确认及初始计量

一、投资性房地产的确认

（一）投资性房地产的确认条件

在同时满足下列条件时才予以确认：

1.企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；

2.该项投资性房地产的成本能够可靠地计量。

（二）投资性房地产的确认时点

1.用于出租的投资性房地产以租赁开始日为确认日；

2.持有以备经营出租的空置建筑物，以企业管理当局就该事项作出正式书面决议的日期作为投资性房地产的确认日；

3.持有以备增值后转让的土地使用权以企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期为准。

二、投资性房地产入账价值的确认

1.总的原则：历史成本原则。即企业取得投资性房地产时，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，在这点上与普通资产的核算标准相同。

2.不同取得渠道下投资性房地产的入账成本构成

（1）外购的投资性房地产，按买价和可直接归属于该资产的相关税费作为其入账价值。

（2）自行建造的投资性房地产，按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。在建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。

（3）以其他方式取得的投资性房地产，原则上也是按其取得时的实际成本作为入账价值，符合其他相关准则规定的按照相应的准则规定予以确定。比如债务重组转入的投资性房地产就应按债务重组准则的规定来处理。

【要点提示】由于投资性房地产分离于固定资产、无形资产或开发产品，其入账成本的确认环节与其原属资产无异，因此考生应依据固定资产、无形资产或开发产品入账原则来推定投资性房地产的入账成本。

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