税务师

第四节 应纳税额的计算

计算公式：应纳税额 = 计税依据×税率

契税的计税依据是不动产的价格。依不动产的转移方式、定价方法不同，契税计税依据有以下几种情况：

1.土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据；

2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；

3.土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据；

4. 出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

(1)以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地 补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

没有成交价格或者成交价格明显偏低的征收机关可依次按下列两种方式确定:

①评估价格:由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合 ，评定，并经当地税务机关确认的价格。

②土地基准地价:由县以上人民政府公示的土地基准地价。

(2)以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

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