税务师

2012年注册税务师考试《税法二》辅导资料

第五节 减免税优惠

一般减免税规定

（一）建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，予以免税。增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。

注释：20%是起征点，19.99%都不纳税，20.01%应就其全部增值额按规定计税。

【解释1】2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市对普通住房的单套建筑面积和价格标准可以适当上浮，但上浮比例不得超过上述标准的20%。

【解释2】对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

（二）因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。

（三）个人销售住房：2008年11月1日起，对居民个人销售住房一律免征收土地增值税。

（四）廉租住房、经济适用住房的免税政策。

【例题·多选题】下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有（ ）。

A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，减半征收土地增值税

B.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税

C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税

D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税

E.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额15%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税

【答案】BD

2012年注册税务师考试《税法二》辅导资料

第六节 申报和缴纳

一、申报纳税程序

根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。

（一）房地产开发公司

纳税人应在签订房地产转让合同、发生纳税义务后7日内或在税务机关核定的期限内，按照税法规定，向主管税务机关办理纳税申报。

并同时提供下列证件和资料：

（1）房屋产权证、土地使用权证书

（2）土地转让、房产买卖合同

（3）与转让房地产有关的资料。主要包括取得土地使用权所支付的金额，房地产开发成本方面的财务会计资料、房地产开发费用方面的资料、与房地产转让有关的税金的完税凭证，以及其他与房地产有关的资料。

（4）根据税务机关的要求提供房地产评估报告。

（二）房地产开发公司以外的其他纳税人

这类纳税人应自签订房地产转让合同之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关进行纳税申报。

二、纳税时间和缴纳方法

（一）以一次交割、付清价款方式转让房地产的

（二）以分期收款方式转让房地产的

（三）项目全部竣工结算前转让房地产的

三、纳税地点

土地增值税由房地产所在地的税务机关负责征收。所谓“房地产所在地”，是指房地产的坐落地。

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（责任编辑：中大编辑）