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本文主要介绍2012年注册税务师考试《财务与会计》的知识点投资性房地产，希望对您参加本次考试有所帮助！

投资性房地产的核算

一、投资性房地产的范围

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用权和持有并准备增值后转让的土地使用权。

二、投资性房地产的确认

两个确认条件：

(一)与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业

(二)该投资性房地产的成本能够可靠地计量

三、投资性房地产的计量

(一)投资性房地产的初始计量

1、外购的投资性房地产

其成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

2、自行建造的投资性房地产

由建造该房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。

3、以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定

4、与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应计入投资性房地产成本，不满足确认条件的，应当在发生时计入当期损益。

(二)投资性房地产的后续计量

1、成本模式

在成本模式下应当按照固定资产或无形资产的有关规定对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或进行摊销。存在减值迹象的还应当按照资产减值的有关规定进行处理。

2、公允价值模式

企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产应当同时满足下列条件：

(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场

(2)企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产不得从公允价值模式转为成本模式。

投资性房地产的转换

(一)投资性房地产转换的条件

企业有确凿证据表明房地产的用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。

1、投资性房地产开始自用。

2、作为存货的房地产改为出租。

3、自用土地使用权停止自用改用赚取租金或资本增值。

4、自用建筑物停止自用改为出租。

(二)转换日的确定

(三)转换时的计量

在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值

企业将自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积(其他资本公积)，计入所有者权益。

投资性房地产的处置

应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。处置时原计入所有者权益的部分应当转入处置当期的收益。

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