税务师

（二）扣除项目及金额

1、对于新建房地产转让，可扣除：

（1）纳税人为取得土地使用权所支付的金额；

（2）房地产开发成本；

（3）房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。

● 纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的：

房地产开发费用 = 利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内

● 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：

房地产开发费用 = （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内

财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定:

一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;

二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

（4）与转让房地产有关的税金

允许单独扣除的税金，房地产开发企业只能扣“两税一费”（ 营业税、城市维护建设税、教育费附加），非房地产开发企业扣“三税一费”（ 营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加）。

（5）财政部规定的其它扣除项目——针对房地产开发企业

从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：但对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，不得加计扣除。

加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20%

房地产企业代收的县级及县级以上政府各项费用的土地增值税税务处理问题：

1、代收费用计入房价向购买者一并收取，可以作为收入计税，在计算扣除项目金额时，其代收费用可以扣除，但不得作为加计扣除的基数；

2、代收费用未计入房价，而是在房价外单独收取，可以不作为收入计税，在计算扣除项目金额时，其代收费用不得扣除；

【例题】（2009）：房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计20％扣除范围的有（ ）。

A.取得于地使用权缴纳的契税

B.占用耕地缴纳的耕地占用税

C.销售过程中发生的销售费用

D.开发小区内的道路建设费用

E.支付建筑人员的工资福利费

【答案】ABDE

2、对于存量房地产转让，可扣除：

（1）房屋及建筑物的评估价格。

评估价格=重置成本价×成新度折扣率=房地产重新构建价格—建筑物折旧

（2）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（3）转让环节缴纳的税金

归 纳：

计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：

转让项目的性质	扣除项目
（一）房地产开发企业新建房地产转让	1.取得土地使用权所支付的金额； 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.财政部规定的其它扣除项目（加计扣除20%）
（二）非房地产开发企业新建房地产转让	1.取得土地使用权所支付的金额； 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金
（三）旧房地产转让	1.房屋及建筑物的评估价格。 评估价格=重置成本价×成新度折扣率 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 3.转让环节缴纳的税金。
（四）转让未进行开发的土地使用权	1.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 2.转让环节缴纳的税金

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