税务师

三、计算题

1、某市房地产开发公司2013年发生以下业务：

(1)1月份通过竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金600万元，缴纳相关费用140万元;

(2)以上述土地开发建设普通标准住宅楼和综合楼，普通标准住宅楼和综合楼占地面积比例为1∶3;

(3)住宅楼开发成本3000万元，开发费用中分摊到住宅楼利息支出300万元，包括加罚利息40万元;

(4)综合楼开发成本3400万元(未包括装修费用600万元)，无法提供金融机构证明利息支出具体数额;

(5)建成后的普通标准住宅楼全部销售，收入总额6500万元，综合楼销售50%，收入5000万元;

(6)综合楼未销售部分与他人联营开设一商场，共同承担经营风险，当年收到分红250万元。

其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用，营业税税率为5%，城建税税率为7%，教育费附加税率为3%。

根据上述资料和税法有关规定，回答下列问题：

<1>、公司住宅楼部分计算土地增值税时准予扣除的项目合计(　　)万元。

A、4598.75

B、4236.65

C、4456

D、4358

<2>、公司综合楼部分计算土地增值税时准予扣除的项目合计(　　)万元。

A、7416.50

B、8416.50

C、6196.50

D、5471.50

<3>、公司住宅楼部分应缴纳的土地增值税为(　　)万元。

A、535.40

B、0

C、570.38

D、585.40

<4>、公司综合楼部分应缴纳的土地增值税为(　)万元。

A、1211.58

B、1110.78

C、1201.78

D、1210.78

2、某市房地产企业2012年发生以下转让房地产业务：

(1)转让10年前建成的旧办公楼，签订合同，取得收入1200万元，该办公楼的原值为1000万元，已提取折旧6000万元。该办公楼经有关机构评估，成新度为30%，目前建造同样的办公楼需要1500万元;转让旧办公楼时向政府补缴土地出让金80万元，发生其他相关费用20万元。

(2)转让一块土地使用权，签订合同，取得收入560万元。去年取得该土地使用权时支付金额420万元，并支付发生相关费用6万元。

要求：根据以上资料回答下列问题：

<1>、2012年转让环节需要缴纳的税费是(　　)万元。

A、63.54

B、74.58

C、66.6

D、73

<2>、转让旧办公楼计算土地增值税可以扣除的金额是(　)万元。

A、636.6

B、616.6

C、666.6

D、736.6

<3>、转让土地使用权计算土地增值税可以扣除的金额是(　)万元。

A、298.56

B、366.48

C、433.98

D、544.36

<4>、该企业转让业务合计应纳的土地增值税是(　)万元。

A、240.69

B、248.26

C、240.34

D、248.56

参考答案：

三、计算题

1、<1>、【正确答案】A

【答案解析】应扣除的土地使用权的金额=(600+140)×1÷4=185(万元)

应扣除的开发成本的金额=3000(万元)

应扣除的开发费用和其他扣除项目=(300-40)+(185+3000)×5%+(185+3000)×20%=1056.25(万元)

转让环节的税金=6500×5%×(1+7%+3%)=357.5(万元)

准予扣除项目合计=185+3000+1056.25+357.5=4598.75(万元)

【该题针对“土地增值税的扣除项目”知识点进行考核】

<2>、【正确答案】C

【答案解析】房地产开发企业开发的房产与他人联营开设一商场，共同承担经营风险，应当征收土地增值税。

应扣除的土地使用权的金额=(600+140)×3÷4=555(万元)

应扣除的开发成本的金额=3400+600=4000(万元)

应扣除的税金=5000×5%×(1+7%+3%)=275(万元)(以不动产对外投资，共担风险的，不缴纳营业税)

应扣除的开发费用和其他扣除项目=(555+4000)×10%+(555+4000)×20%=1366.5(万元)

准予扣除的项目合计=555+4000+275+1366.5=6196.50(万元)

【该题针对“土地增值税的扣除项目”知识点进行考核】

<3>、【正确答案】C

【答案解析】增值额=6500-4598.75=1901.25(万元)

增值率=1901.25÷4598.75×100%=41.34%，适用30%的税率。

应纳土地增值税=1901.25×30%=570.38(万元)

【该题针对“土地增值税的扣除项目”知识点进行考核】

<4>、【正确答案】A

【答案解析】收入总额=5000×2=10000(万元)

增值额=10000-6196.50=3803.5(万元)

增值率=3803.5÷6196.50×100%=61.38%，适用税率40%，速算扣除数5%。

应缴纳土地增值税=3803.5×40%-6196.50×5%=1211.58(万元)

【该题针对“土地增值税的扣除项目”知识点进行考核】

2、<1>、【正确答案】B

【答案解析】转让旧办公楼的营业税、城建税、教育费附加和印花税=1200×5%×(1+7%+3%)+1200×0.5‰=66.6(万元);转让土地使用权的营业税、城建税、教育费附加和印花税=(560-420)×5%×(1+7%+3%)+560×0.5‰=7.98(万元)

2012年转让环节需要缴纳的税费=66.6+7.98=74.58(万元)

【该题针对“出售旧房应纳土地增值税的计算”知识点进行考核】

<2>、【正确答案】B

【答案解析】转让旧办公楼计算土地增值税可以扣除的金额=1500×30%+80+20+1200×5%×(1+7%+3%)+1200×0.5‰=616.6(万元)

【该题针对“出售旧房应纳土地增值税的计算”知识点进行考核】

<3>、【正确答案】C

【答案解析】转让土地使用权计算土地增值税可以扣除的金额=420+6+(560-420)×5%×(1+7%+3%)+560×0.5‰=433.98(万元)

【该题针对“土地增值税的清算”知识点进行考核】

<4>、【正确答案】C

【答案解析】转让旧办公楼的土地增值额=1200-616.6=583.4(万元)

增值率=583.4÷616.6×100%=94.62%

应缴纳土地增值税=583.4×40%-616.6×5%=202.53(万元)

转让土地使用权的土地增值额=560-433.98=126.02(万元)

增值率=126.02÷433.98×100%=29.04%

应缴纳土地增值税=126.02×30%=37.81(万元)

合计应纳土地增值税=202.53+37.81=240.34(万元)

【该题针对“土地增值税的清算”知识点进行考核】

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