税务师

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第四节　应纳税额的计算(掌握)

大纲：

(一)掌握转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法

(二)掌握出售旧房应纳税额的计算方法

(三)熟悉特殊售房方式应纳税额的计算方法

一、转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法

计算步骤：

(一)确认收入

(二)确定扣除项目

(三)计算增值额

增值额=收入额-扣除项目金额

(四)计算增值率

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%

(五)确定适用税率

依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率。

(六)依据适用税率计算应纳税额

【教材例题】某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元;房地产开发成本3000万元;财务费用中的利息支出为500万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明)，但其中有50万元属加罚的利息;转让环节缴纳的有关税费共计为555万元;该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。

【答案】(一)确认收入

收入总额=10000万元

(二)确定扣除项目

(1)取得土地使用权支付的地价未及有关费用为1000万元

(2)房地产开发成本为3000万元

(3)房地产开发费用=500-50+(1000+3000)×5%=650(万元)

(4)允许扣除的税费为555万元

(5)从事房地产开发的纳税人加计扣除20%

加计扣除额=(1000+3000)×20%=800(万元)

(6)允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005(万元)

(三)计算增值额

增值额=10000-6005=3995(万元)

(四)计算增值率

增值率=3995÷6005×100%=66.53%

(五)确定适用税率

第二档

(六)依据适用税率计算应纳税额

应纳税额=3995×40%-6005×5%=1297.75(万元)

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