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注册税务师考试《税务代理实务》知识点
第一节 土地增值税纳税申报与纳税审核代理实务
一、土地增值税的计算方法与纳税审核（容易出简答题，编号简30）
熟悉土地增值税的征税范围，熟悉对下列行为如何征税：（1）对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产；（2）以房地产进行投资、联营；（3）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途；（4）房地产交换；（5）合作建房；（6）房地产抵押；（7）土地使用者处置土地使用权；企业兼并转让房地产；房地产代建房；房地产出租；房地产重新评估。
综合题：房地产企业的综合题（编号综3）--涉及到印花税、契税（取得土地使用权时）、营业税（销售不动产预收款时发生纳税义务）、城建税、教育费附加、土地增值税（土地增值税的清算）、企业所得税（按预计利润预缴企业所得税）等。
（一）转让房地产收入审核要点
应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
（二）扣除项目金额审核要点
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销售新房（主要针对从事房地产开发纳税人而言）
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销售旧房及建筑物（非从事房地产开发的纳税人）
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（1）取得土地使用权所支付的金额
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纳税人分期、分批开发、分块转让的：
扣除项目金额＝扣除项目的总金额×（转让土地使用权的面积或建筑面积÷受让土地使用权的总面积）
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（1）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用
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（2）房地产开发成本
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（2）旧房及建筑物的评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
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（3）房地产开发费用
注意：
①超过利息上浮幅度的部分不允许扣除；
②超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
注意罚息支出在企业所得税前可以扣除。
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①利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的：
允许扣除的房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%
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②利息支出不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的：
允许扣除的房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%
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（4）与转让房地产有关的税金
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从事房地产开发的纳税人：营业税、城建税、教育费附加
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（3）在转让环节缴纳的税金：营业税、城建税、教育费附加、印花税
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（5）财政部确定的其他扣除项目
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（1）从事房地产开发的纳税人适用
（2）按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和，加计20%扣除。
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（责任编辑：中大编辑）
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