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本文主要为您介绍2012年注册税务师考试《税法二》基础知识精讲辅导第三章 土地增值税，希望对您参加本次考试有所帮助！

第四节　应纳税额的计算

一、土地增值税的计算

土地增值税的计算步骤如下：

（1）计算转让房地产取得的收入；

（2）计算扣除项目金额；

（3）计算增值额；

（4）计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率；

（5）计算应纳税额。

二、特殊售房方式应纳税额的计算方法

土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。

扣除项目金额＝扣除项目总金额×（转让土地使用权的总面积或建筑面积÷受让土地使用权的总面积）

【典型例题】某房地产开发公司于2009年1月受让一宗土地使用权，根据转让合同支付转让方地价款6000万元，当月办好土地使用权权属证书。2009年2月至2010年3月中旬该房地产开发公司将受让土地70%（其余30%尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计5800万元；发生的利息费用为300万元，不高于同期限贷款利率并能提供金融机构的证明。

3月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20%转为公司的固定资产并用于对外出租，其余部分对外销售。2010年4月～6月该公司取得租金收入共计60万元，销售部分全部售完，共计取得销售收入14000万元。该公司在写字楼开发和销售过程中，共计发生管理费用800万元、销售费用400万元。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。（说明：该公司适用的城市维护建设税税率为7%；教育费附加征收率为3%；契税税率为3%；其他开发费用扣除比例为5%。）

『答案解析』

（1）土地成本＝（6000＋6000×3%）×70%×80%＝3460.8（万元）；

（2）开发成本＝5800×80%＝4640（万元）；

（3）开发费用＝300×80%＋（3460.8＋4640）×5%＝240＋405.04＝645.04（万元）；

（4）税金＝14000×5%×（1＋7%＋3%）＝770（万元）；

（5）扣除项目金额＝3460.8＋4640＋645.04＋770＋（3460.8＋4640）×20%＝11136（万元）；

（6）增值额＝14000－11136＝2864（万元）；

（7）增值税率＝2864÷11136×100%＝25.72%；

（8）应缴纳的土地增值税＝2864×30%＝859.2（万元）。

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（责任编辑：中大编辑）

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