税务师

2012年注册税务师考试《税法二》辅导资料

（二）旧房及建筑物扣除项目（老房子有老办法）

1.房屋及建筑物的评估价格。

评估价格＝重置成本价格×成新度折扣率

重置成本的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。（70年代办公楼200万盖的、6成新，2009年建设同样的需要3000万，以成本=3000×60%）

注意，评估仅仅针对房地产，不评估土地。单纯的土地转让，计算土地增值税时，一般不需要评估价格。

2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

3.转让环节缴纳的税金。

（三）转让未进行开发的土地使用权

1.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

2.转让环节缴纳的税金。

注意，购进土地，进行“三通一平”的开发后，再转让的，不能按“未进行开发土地”进行处理。三通一平，这是开发土地，只是没有用来建房而已。

【例题·单选题】某事业单位2010年转让一栋九十年代末建造的办公楼，取得转让收入400万元，缴纳相关税费共计25万元。该办公楼原造价300万元，如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的办公楼需 800万元，该办公楼经评估还有四成新。该企业转让办公楼缴纳的土地增值税为( )万元。

A.16.5 　B.22.5 C.25.5 D.14.5

【答案】A

【解析】办公楼的成新度折扣率为40%，即4成新，其评估价 ＝800×40%=320（万元）

扣除项目金额＝320＋25＝345（万元）

增值额＝400－345＝55（万元）

增值率＝55÷345×100%＝15.94%<50%，适用税率30%

该企业转让办公楼应纳土地增值税＝55×30%＝16.5（万元）。

2012年注册税务师考试《税法二》辅导资料

【例题·计算题】位于市区的某国内商贸公司2006年5月转让一幢2000年建造的公寓楼(签订房地产转让合同)，当时的造价为1500万元。经房地产评估机构评定，该公寓楼的重置成本价为3000万元，该楼房为七成新。转让前为取得土地使用权支付的地价款和按规定缴纳的有关费用为1200万元(可提供支付凭证)，另支付房地产评估费用3万元，转让时取得转让收入6800万元，已按规定缴纳了转让环节的有关税金(已纳税金均能提供完税凭证)。该公司的评估价格已经税务机关认定。则，该公司应纳土地增值税计算如下：

1.转让房地产的收入为6800万元

2.准予扣除的项目金额：

（1）取得土地使用权支付的金额为1200万元

（2）房地产的评估价格=3000×70%=2100(万元)

（3）房地产评估费用为3万元

（4）与转让房地产有关的税金为：6800×5%×(1+7%+3%)+6800×0.5‰=377.4(万元)

扣除项目金额合计：1200+2100+3+377.4=3680.4(万元)

3.土地增值额=6800-3680.4=3119.6(万元)

4.土地增值率=3119.6÷3680.4×100%=84.76%

5.应纳土地增值税=3119.6×40%-3680.4×5%=1063.82(万元)

三、评估价格办法及有关规定

所谓评估价格，指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。这种评估价格亦须经当地税务机关确认。纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以评估价格确定转让房地产收入，扣除项目的金额：

（一）出售旧房及建筑物的；

（二）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

（三）提供扣除项目金额不实的；

（四）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

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（责任编辑：中大编辑）