税务师

六、应纳税额的计算

（一）计税依据

土地增值额＝转让收入－扣除项目金额

（二）应纳税额计算

1、转让土地使用权和出售新房及配套设施应纳税额的计算

公式：应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

步 骤：

【例题】（2009）：2009年3月某房地产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得转让收入1800万元，该土地原购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关税费40万元，转让该土地时缴纳相关税费35万元。该房地产开发公司转让土地应缴纳土地增值税（ ）万元。

A.73.5

B.150

C.157.5

D.300

【答案】C

2、出售旧房应纳税额的计算

公式：应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

步 骤：

（1）计算评估价格：重置成本价格*成新度折旧率

（2）计算扣除项目金额

（3）计算增值额及增值率，确定适用税率

（4）依适用税率计算应纳税额

【例题】（2008）：出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时，其扣除项目金额中的旧房及建筑物的评估价格应按（ ）计算。

A.账载余额

B.重置成本

C.账载原值乘以成新折扣率

D.重置成本价乘以成新折扣率

【答案】D

3、特殊售房方式应纳税额的计算

税法规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算，对采取分期开发、转让房地产和采取预售方式销售房地产经营方式的，在征收土地增值税时实行先按比例征收（预缴，一般为销售额的1%），然后清算的办法。

考点是计税依据和应纳税额的一般计算方法，要关注土地使用权和新建房出售的情况，一般以计算题形式出项。

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