土地登记代理人

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土地登记代理人考试地籍调查辅导：土地估价遵循的原则

土地估价应遵循以下原则：

(1)替代原则。土地价格水平由具有相同性质的替代土地价格所决定;土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例比较后所决定的价格;土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。

(2)预期收益原则。土地价格受预期收益形成因素变动的影响，因此，估价者必须了解土地收益情况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析，准确预测土地的收益价格。

(3)最有效使用原则。土地估价是以土地的效用最有效发挥为前提，因此必须确定土地最佳和最有效用途。

(4)报酬递增、递减原则。土地投资同样遵循经济学中的边际效益递减原则。

(5)需求与供给原则。土地不能实行完全竞争，其价格有独占倾向性，土地供给有限，替代性有限，因此土地价格主要由土地供给变化决定。

(6)竞争和超额利润原则。土地的竞争主要在需求者之间进行，需求者之间的竞争又是在利用土地能获取平均利润之外的超额利润的情况下发生的;土地的需求增加、竞争加剧，超额利润又会随土地需求提高、地价的上涨而消除。

(7)贡献原则。是指不动产的总收益是土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。

(8)变动原则。土地价格的形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。

(9)协调原则。土地是否与所处环境协调，即可判定该地块是否为最有效使用。

(10)土地优先原则。地价是在生产经营活动之前优先支付的，在土地估价中应坚持土地优先的原则。

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（责任编辑：中大编辑）

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