土地登记代理人

2012年土地登记代理人考试于6月16~17日开考，为帮助学员参加考试，特摘土地登记代理人考试重点供大家参考，本节主要阐述土地登记代理人考试土地权利理论与方法相关知识点：土地抵押权 希望对您有所帮助！

土地抵押权的主体

接受以抵押担保债务清偿的债权人称为抵押权人。抵押权的设定需要由债权人与债务人或第三人签订以债务人或第三人的财产为抵押物的抵押合同。抵押合同合法成立并经登记生效后，债权人取得抵押权人的法律地位。

抵押权人与债权人虽为同一人，但属于两种法律关系主体。抵押权人属于物权法意义上的权利主体，其享有的权利，从性质、内容到实现条件和方法，都不同于债权法意义上的权利主体即债权人。但是，不可忽视的是，抵押权与被担保的债权之间有着密切的联系。抵押权的目的是担保债务履行，保障债权实现。因此，抵押权对于所担保的债权有附属性;一旦被担保的债权因债务清偿或其他原因而消灭，抵押权也随之终止。同时也要看到，抵押权具有强化债权地位的意义。这一点在债务人破产的情况下表现得尤其明显。根据我国破产法的规定，在破产程序中，有财产担保的债权人享有别除权，即由担保物个别优先受偿的权利。

四、土地抵押权的取得

以土地使用权及其上建筑物、其他附着物抵押的，土地使用权人应当与抵押权人订立书面的抵押合同并办理抵押物的登记。以具有使用期限的土地使用权抵押的，其土地抵押权的期限不得超过土地使用权的使用期限减去土地使用权人已经使用期限后的剩余期限。

根据现行法律、法规的规定，土地抵押权的取得必须签订书面形式的抵押合同，并办理抵押登记。抵押合同是抵押人和抵押权人在平等自愿的基础上成立财产抵押关系的法律行为，是抵押权人取得抵押权的前提。抵押登记是抵押合同生效和抵押权人取得抵押权的必要条件。土地使用权的抵押是权利抵押，不以转移物之占有为必要。所以，其权利现状的变动以及未来的权利转移都只能通过土地登记的记载来加以确认和实现。而且，土地登记具有公示作用，可以使土地适用权抵押的事实公诸于世，既有利于保护抵押权人的权益，也有利于保障交易安全，保护第三人利益和维护社会经济秩序。

用于抵押的土地使用权人有期限的，使用权人仅可以在权利存续期限内设定抵押权。因此，以有使用期限的土地使用权抵押的，抵押权的期限超过土地使用权的剩余年限的，登记机关不予登记，故其设定的抵押不能生效。

以没有使用期限的土地使用权抵押的，土地抵押权的期限实际上受到被担保的主债务的履行期和履行期届满后的诉讼时效期间的制约。尽管如此，法律允许当事人自愿约定抵押权期限。

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（责任编辑：中大编辑）

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