土地登记代理人

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2.　土地登记程序

2.1.　土地登记申请

2.1.1.　概念

土地登记申请是指土地权利人或土地权利变动当事人，按照规定向土地登记机构申请其土地权利状况或权利变动事项，在土地登记簿上予以注册登记的过程和行为。

2.1.2.　申请受理程序

土地登记申请分为提交申请、申请条件审查和受理申请三项内容。

2.1.3.　申请人一般要求

土地登记申请人应当是土地权利人或者土地权利变动的双方当事人。包括单位和个人，单位包括法人和其他组织。其中法人和其他组织均可直接申请，而自然人中只有完全民事行为能力人才可以直接申请土地登记，限制民事行为能力人和无行为能力人均不能直接申请，而必须由其法定代理人或指定代理人代理申请。非法人单位在取得法人单位授权其为登记主体的情况下，可直接申请土地登记。

土地登记申请也可以委托代理人代理申请。代理人分为委托代理、法定代理和指定代理。

2.1.4.　申请人

(1)国有土地使用权由使用该国有土地的单位或者个人申请登记。

(2)集体土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会申请登记;属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)集体经济组织申请登记，乡(镇)集体经济组织不健全的，可由乡(镇)人民政府代为申请登记。

(3)集体土地使用权由使用该土地的单位或个人申请登记。

(4)与地上土地使用权分离的经批准独立使用的地下空间，由地下空间土地使用权人或建设者申请地下空间的土地使用权登记。

(5)土地他项权利由申请土地他项权利的单位或个人和土地使用权人共同申请登记。

(6)两个或者两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，按份共有的应当分别申请登记;共同共有的应当共同申请登记。

(7)跨县级行政区域的，应当分别向土地所在地的土地登记机构申请登记。

(8)公用房屋国有土地使用权登记申请人为公用房屋管理机构。土地使用权人为县人民政府。也可由取得授权的房屋使用人申请登记。

(9)转让国有土地使用权、集体土地使用权的登记，由双方当事人共同提出申请。

(10)收购、储备土地使用权登记，由县政府确定的收购储备机构提出申请。

2.1.5.　申请时限

(1)设定土地登记、变更土地登记当事人自发生之日起30日内应当申请变更土地登记。

(2)土地使用权抵押权、承租权及其他土地他项权利的设定、变更(不含继承)、终止及注销土地登记，当事人自发生之日起15日内应当申请土地登记。

(3)土地批准文件中对土地登记申请日期另有规定的按规定期限申请登记。

2.1.6.　土地登记申请人应提交的资料

(1)土地登记申请书

申请人申请土地登记时，应以书面形式提出土地登记申请，填写土地登记申请书。土地登记申请书应填写工整、齐全，并加盖申请单位公章、个人印章或指印。

(2)主体资格证明文件和个人身份证明

单位设立证明、法定代表人证明或者个人身份证明及户籍证明，委托代理的应提交委托代理证明文件及被委托人身份证明。单位设立证明包括：企业法人营业执照、事业单位法人营业执照、组织机构代码证、社会团体登记证书等;法定代表人应与营业执照中的一致;个人身份证明包括：身份证、军官证、警官证、护照等;委托代理证明文件指土地登记委托书;被授权的非法人单位应提供法人单位出具的《土地登记授权委托书》;自然人的代理人为法定代理人的，需提交村委会或居委会开具的监护人证明和户籍证明。

(3)土地权属来源证明

土地权属来源证明文件包括：直接的土地权属来源证明文件和土地权属参考文件。

直接的土地权属来源证明文件包括：土地证书、有批准权的机关批准用地的文件、确权文件、权属争议调解书、司法机关的裁定或裁决文件、合法的转让或设定权利文件，土地调查时达成的《权属界线协议书》及法律法规规定的其他文件。具体包括：有偿使用合同、划拨决定书、建设用地批准书、集体农用地的征收转用批准文件、征地、拆迁、安置、补偿协议等;土地管理部门的建设项目用地验收报告;税费缴纳凭证：包括出让金、契税、租金等。

土地权属来源参考文件包括：土地公有制实行前的土地契约;单位或个人土地使用权调整、交换时双方的协议或有关材料;地上物买卖、交换、继承等证件;领导对用地的指示;集体土地交换协议;地上建筑物及其他附着物的合法产权证明等。地上物权属来源证明：包括房屋所有权证、记载房屋信息的房地产权证、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证。

(4)地籍测量资料：包括测量成果报告、宗地图及符合县国土资源管理部门统一要求的电子文件。

测量成果报告包括：封面、解析界址点坐标成果表、宗地面积计算表。

宗地图应包括的内容及要求：图幅号、宗地号、指北针、图廓线;土地使用者名称、宗地面积、地类号、本宗地界址点、界址点号、界址线及界址边长、弧长、本宗地内建筑物、构筑物;邻宗地界址线(示意);邻宗地、道路、街巷及名称;道路红线用虚线表示。纸张最小是A4纸;宗地图要按规范图式图例表示;申请登记宗地要用红色线划标注。

(5)法律、法规、规章规定需要提交的其他文件资料。

2.1.7. 申请条件审查

对申请人提交的复印件资料均需核对原件留复印件并加盖“与原件核对无误”专用章。

2.1.7. 1.　 对申请书的审查

审查申请书是否有漏项，申请人是否加盖印章并签字确认。

2.1.7. 2.　 对主体资格的审查

(1)对法人资格的审查。审查申请人提交的营业执照是否为年检合格的，事业单位代码证、身份证明等与原件是否一致。

(2)对法定代表人身份证明的审查。审查提交的法定代表人是否与营业执照中的一致，其身份证明是否为法人组织开具的证明。单位名称是否为全称且与公章名称一致。

(3)对自然人的资格审查。自然人的提交的身份证明应为身份证、户口薄、护照等有效证件。无户口簿的土地使用者，应有基层组织开具的证明。

(4)对代理人代理手续的审查。审查委托书、委托书代理事项、代理期限、代理人和被代理人名称。按法律规定，法定代理人不需要办理委托书的，应有村委会或居委会开具的证明和户籍证明。

2.1.7. 3.　 对土地权属证明文件的审查

审查权属证明文件是否齐全和证件、证明的效力等内容。核查土地证书与登记簿是否一致。

2.1.7. 4.　 对地籍测量资料的审查

测量资料是否齐全、内容是否符合要求，测量资料中界址点与界址表中界址点及宗地图中界址点是否一致;实测面积与批准用地面积及范围是否一致等内容。

2.1.7. 5.　 对其他内容的审查

(1)审查申请登记的宗地是否在本登记区内。

(2)申请提交的文件资料有无页码不准确，复印不清楚，纸张大小不符合要求等。

(3)涉及宗地分割的，应同时申请剩余宗地的土地登记。

2.1.8. 申请的受理

土地登记机构收到申请人提交的土地登记申请书和其他文件资料后，经审查，予以受理的，对申请资料进行登记、编号、整理归档，并现场填写、开具《土地登记收件单》。

对申请要件不齐的不予受理，并出具《补正告知书》。

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（责任编辑：wrr）

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