土地登记代理人

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土地登记代理人考试代理实务辅导：土地估价的程序和方法

宗地地价评估的程序是从接受委估者的估价委托书开始到最后写出估价报告书，然后将报告书交给委估者而领取估价报酬的全过程。估价师进行估价，必须有相应的估价程序，一般是从决定估价的基本目的、拟定估价计划、查证委估宗地状况、资料收集及整理、资料分析与价格影响和构成因素分析到最后估价额的决定及估价报告的提出。土地估价的具体程序为：

(1)接受土地估价任务，签订估价合同;

(2)确定估价的基本项目，包括确认估价对象、估价目的、估价条件、地价定义和使用年期等;

(3)拟订估价作业计划;

(4)资料收集与实地踏勘;

(5)一般资料整理与分析;

(6)选择适宜的估价方法，试算土地价格;

(7)试算价格调整与估价额确定;

(8)撰写土地估价报告;

(9)交付土地估价报告，收取估价费用。

土地估价方法可分为基本估价法和应用估价法。基本估价方法包括收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法。应用估价方法是基本估价方法的应用，在应用基本估价方法评估样点宗地地价的基础上，对整个城市或城市内一定区域内的土地价格、地价影响因素和地价变化规律进行分析，建立起一套大范围内宗地价格与宗地条件及影响因素间的相关关系，作为该范围内宗地价格的评估标准，从而在需要时可以迅速经济地评估出该区域内各个宗地价格。属于此类方法的有：路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修正法。

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（责任编辑：中大编辑）

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