土地登记代理人

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土地登记制度

(一)契约登记制度

契约登记制度由法国首创，故又称“法国土地登记制度”，英国、美国及我国的香港地区均采用这种土地登记制度。其主要特点为：

1.采用意思主义立法

土地权利变动当事人双方只要意思表示一致，订立了契约，就发生土地权利变动的法律后果，以契约为生效要件。

2、采取形式审查主义

土地登记机关对土地登记申请不进行实质性审查，而只进行形式审查，完全按照土地登记申请人提交的文件资料予以审查，不过问土地权利是否真实等事项。

3、登记无公信力已经登记完毕的土地权利变动事项，当有第三人主张其权利时，仍应按照实体法律决定该土地权利的归属。

4.登记无强制作用土地权利变动事项是否登记，依当事人双方意愿，政府无强制要求。

5.登记簿的编成采取人的编成主义。

6.不颁发权利凭证土地登记机关只在土地登记簿上登记，不向土地权利人颁发权利凭证。

7.土地权利以动态登记为主土地登记包括土地权利和土地权利变动事项的登记，仅对土地权利现在状态的登记为静态登记，对土地权利变动事项的登记为动态登记，后者为登记的主要状态。

(二)权利登记制度

1、采用形式主义立法土地登记是土地权利变动的生效要件，土地权利的取得或变动不经登记不发生效力。

2.采取实质审查主义土地登记机关审查土地登记申请人提交的文件。

3.登记有公信力土地权利一经登记即具有法律效力，即使登记本身有瑕疵，土地登记簿上记载的土地权利变动事项按照实体法不成立或无效，对于善意取得土地权利的第三人仍具有法律效力，善意第三人不负返还义务。

4.强制性登记一切土地权利的发生和变更均必须登记。

5.登记簿的编成采取物的编成主义土地登记簿以土地为标准，另外按照登记的先后顺序编成。

6.不颁发权利凭证登记机关只在登记簿上登记，不向土地权利人颁发土地权利凭证。

7.土地权利人以静态登记为主土地均应先登记现在的权利状态，待变动时，再登记变动时的状态。

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（责任编辑：wrr）

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