土地登记代理人

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出让国有土地使用权转让

允许国有土地使用权转让，是建立和发展社会主义市场经济的客观要求，只有使国有土地使用权真正作为商品进入流通领域，使土地要素横向流动，与其他生产要素自由结合、合理配置，才能真正建立起活跃的土地二级市场，充分发挥市场调节功能，平衡土地供求矛盾，推动整个房地产业乃至社会生产力的发展。

1、转让要件

为防止土地使用权人不从事土地开发，单纯利用土地进行投机牟利的炒地皮现象的发生，法律对出让国有土地使用权的转让予以限制。转让是将权利彻底移交受让人，由受让人取代转让人原有土地使用权人地位，脱离原出让合同的约束的行为，因此出让国有土地使用权转让不仅要符合约定条件，还要符合法定条件。依照《城市房地产管理法》第38条关于出让金的交纳和投资开发规模的规定，出让国有土地使用权的的法定条件是：

(1) 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;

(2) 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

2、权利义务同时移转原则

出让国有土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方的同意，经主管部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签定土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记手续。

3、转受让的年限

由于土地使用权转让只能是原土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利的移转，权利不得扩张，因此，出让国有土地使用权转让后，受让人土地使用权的期限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

权利义务同时移转原则即"认地不认人"原则。是指土地使用权转让时，转让人与原土地使用权出让人所签定的出让合同以及登记文件中所载明的权利、义务随之转移给受让人 。即使土地使用权发生多次移转，土地使用权转让也只能是原土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利的移转，权利不得扩张，且只能是原土地使用权出让合同规定的使用年限减去土地使用者已使用年限后剩余年限的土地使用权的移转。

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（责任编辑：fky）

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