土地登记代理人

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4.　 初始登记

4.1.　划拨国有土地使用权初始登记

4.1.1.　 概念

划拨国有土地使用权初始登记是对一宗土地上新设定的以划拨方式取得的国有土地使用权进行的土地登记。

4.1.2.　 申请人

划拨国有土地使用权初始登记的申请人为取得划拨国有土地使用权的土地使用者。

4.1.3.　 应提交的土地权属来源证明及其他文件

(1)新供地项目的，应提供《国有土地划拨决定书》、《建设用地批准书》;

(2)历史沿用的，土地权属来源证明材料不齐全的，应提供确定土地权属文件;

(3)原为集体土地的，应提供原集体土地权属证书、征收土地批准文件及勘测定界成果资料;

(4)原为农用地或未利用地的，应提供农用地或未利用地转用批准文件及勘测定界成果资料;

(5)其他文件。

4.1.4.　 审查要点

(1)宗地面积应与《国有土地划拨决定书》批准的用地面积一致;

(2)除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制;

(3)登记的土地用途应与《国有土地划拨决定书》批准的土地用途、实际用途一致;

(4)划拨土地使用权未经批准不得转让、出租、抵押、改变用途;

4.2.　　出让国有土地使用权初始登记

4.2.1.　 概念

出让国有土地使用权初始登记是对一宗土地上新设定的以出让方式取得的国有土地使用权进行的土地登记。

4.2.2.　 申请人

出让国有土地使用权初始登记的申请人为取得出让国有土地使用权的土地使用者。

4.2.3.　 应提交的土地权属来源证明及其他文件

(1)《国有土地使用权出让合同》、《建设用地批准书》;

(2)国有土地使用权出让金及契税缴纳凭证;

(3)原为集体土地的，应提供原集体土地权属证书、征收土地批准文件及勘测定界成果资料;

(4)原为农用地或未利用地的，应提供农用地或未利用地转用批准文件及勘测定界成果资料;

(5)其他文件。

4.2.4.　 审查要点

(1)国有土地使用权出让合同的出让方，依法是县国土资源管理部门。

(2)出让国有土地使用权登记的最高年限按土地类别分别为：

①住宅用地70年;

②工业用地50年;

③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;

④商业、旅游、娱乐用地40年;

⑤综合或者其他用地50年。

(3)未按出让合同的约定支付全部土地使用权出让金的，不得登记。

对于应按招、拍、挂方式供地而没有采用招、拍、挂方式的，不得登记。

对协议出让地价低于基准地价的70%或工业用地低于国家颁布的最低价标准的，不得登记。

(4)使用期限起始、终止日期要明确。起始日期：出让合同中明确起始日期的以出让合同约定为准;出让合同中约定以核发土地使用证之日起算等未明确起始日期的，按合同约定应当申请土地登记的登记日为起始日，但非土地使用者原因的除外。终止日期的计算如住宅用地70年，若从2000年2月l日起算，则终止日期应为2070年l月31日。

4.3.　　作价出资(入股)国有土地使用权初始登记

4.3.1.　 概念

作价出资(入股)国有土地使用权初始登记是对一宗地上新设定的以作价出资或者入股方式取得的国有土地使用权进行的登记。

4.3.2.　 申请人

作价出资(入股)土地使用权初始登记的申请人为取得作价出资(入股)土地使用权的土地使用者。

4.3.3.　 应提交的土地权属来源证明及其他文件

(1)土地使用权作价出资(入股)决定书;

(2)原《国有土地使用证》;

(3)土地资产处置方案及批准文件;

(4)企业改制方案及批准文件;

(5)土地估价备案材料;

(6)房屋所有权证及其他地上附着物权属证明;

(7)其它文件。

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