土地登记代理人

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1、什么是变更土地登记?

变更土地登记，是指初始土地登记以外的土地登记，包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更登记，注销土地登记等。

2、哪些情形需要办理土地变更登记?

有下列情形之一的，当事人应当自土地权利变更事实发生之日起三十日内申请土地变更登记：

(1)集体土地所有权因土地征用、交换、调整等原因发生转移的;

(2)土地使用权转让、继承、赠与、分割、合并的;

(3)以赠与、继承、买卖、交换、分割、拆迁等方式处分地上建筑物以及其他附着物涉及土地使用权转移的;

(4)土地权利人名称或者地址、土地用途、土地利用现状以及其它条件发生变化的;

(5)法律、法规规定的其他情形。

3、因住房制度改革中出售公有住房引起的划拨国有土地使用权变更登记的申请人、申请时限、申请人应提交哪些权属证明文件?

(1)申请人。划拨国有土地使用权变更登记申请人为售房单位和购房职工。

(2)申请时限。出售公有住房，售房单位与购房职工应当在县级以上地方人民政府房产管理部门登记房屋所有权之日起30日内，申请划拨国有土地使用权变更登记。

(3)申请人应当提交的权属证明文件。

①公房出售批准文件;

②原《国有土地使用证》;

③《房屋所有权证》(权利人为购房职工);

④售房单位和购房职工签订的售房合同;

⑤其他证明文件。

4、集体土地所有权和集体土地使用权权属变更有哪些限制?

目前，按照我国的法律和政策，集体土地所有权和集体土地使用权变更仅限于以下几种情况：

(1)农用地调整。

(2)土地征用。

(3)四荒地集体土地使用权的变更。

(4)农民集体内部成员之间的宅基地变更。

(5)乡(镇)村企业因破产、兼并等原因引起的集体土地使用权变更。

5、哪些情况属于不同集体之间的土地所有权变更?

(1)根据《六十条》确定的农民集体土地所有权，由于下列原因发生变更的，按变更后的现状确定集体土地所有权：

①由于村、队、社、场合并或分割等管理体制的变化引起土地所有权变更的;

②由于土地开发、国家征用土地、集体兴办企事业或者自然灾害等原因进行过土地调整的;

③由于农田基本建设和行政区划等原因重新划定土地所有权界限的。

(2)《六十条》公布时起至1982年国务院《村镇建房用地管理条例》发布时止，乡(镇)或村办企事业单位使用的集体土地，有下列情况之一的，分别属于该乡(镇)或村农民集体所有：

①签订过用地协议的(不含租借);

②经县、乡(公社)、村(大队)批准同意，并进行了适当的土地调整或者经过一定补偿的;

6、地址变更登记时，申请人应提交哪些权属证明文件?

(1)由土地登记机关发出的土地证书：地址变更登记申请人为土地所有权人的，提交土地所有权证书;申请人为土地使用权人的，提交土地使用权证书;申请人为土地他项权利人的，提交土地他项权利证明书。

(2)地上建筑物、附着物权属证明：凡是地上存有建筑物或附着物的，变更登记申请人还应提交地上建筑物、附着物权属证明，如房管部门颁发的房产证等。

(3)地址变更证明文件：申请人为自然人的，提交由户籍部门开具的地址变更证明文件或户籍部门发出的能够证明其地址变更了的有效证件;申请人为法人或其他组织的，其中，企业法人、部分事业单位法人须提交由工商行政管理部门或主管部门开具的地址变更证明文件或发出的能够证明其地址变更的有效证件，如申请地址变更登记的公司，其地址变更证明文件为工商行政管理部门颁发的经过更址登记后的《企业法人营业执照》。而机关法人和其他的事业单位则只须提交该机关、单位的更址声明或更址通知书即可。

7、土地用途变更登记时，申请人应提交哪些权属证明文件?

(1)由土地登记机关发出的土地证书：国有土地用途变更的，申请人应提交《国有土地使用证》;集体土地建设用地用途变更的，申请人应提交《集体土地使用证》;农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的，申请人应提交《集体土地所有证》。

(2)地上建筑物、附着物权属证明：凡是地上存有建筑物或附着物的，用途变更登记申请人还应提交地上建筑物、附着物权属证明，如房管部门颁发的房产证等。

(3)土地用途变更的批准文件：国有土地的用途发生变更的，申请人应提交城市规划部门、土地行政主管部门等有批准权的部门批准用途改变的文件，以出让方式取得的国有土地使用权的用途发生变更的，申请人还应提交与政府签订的土地使用权出让合同变更协议或者重新签订的土地使用权出让合同;农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的，申请人应当提交农业部门或其他有批准权的部门的批准文件;集体土地建设用地的用途发生变更的，申请人应提交地方人民政府批准用途改变的文件。

8、注销登记时，申请人应提交哪些权属证明文件?

(1)注销土地登记申请书。

(2)由土地登记机关发出的土地证书：注销土地登记申请人为土地所有权人的，提交土地所有权证书;申请人为土地使用权人的提交土地使用权证书;申请人为土地他项权利人的，提交土地他项权利证明书。上述土地证书均须是由土地登记机关发出的，其他权源证件如交换协议书等一律无效。

(3)土地灭失或土地权利终止证明文件：集体所有的土地依法被全部征用的，申请人应当提交县级土地行政主管部门开具的该集体所有的土地已被全部征用的证明文件或其他有证明效力的文件资料;农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的，申请人应当提交有批准权的部门签发的该农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的批准文件。

县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的，申请人应提交县级以上人民政府签发的收回该国有土地使用权的文件;国有土地使用权出让或者租赁期满，未申请续期或者续期申请未获批准的，申请人应当提交县级以上人民政府以国有土地所有者身份与土地使用者或土地承租者签订的国有土地使用权出让合同或者国有土地使用权租赁合同;因自然灾害等造成土地权利灭失的，申请人应当提交有充分效力的土地权利灭失的证明材料;土地他项权利终止的，申请人应当提交土地他项权利合同(土地使用权出租的为土地使用权租赁合同，土地使用权抵押的为土地使用权抵押合同或包括土地使用抵押内容的经济合同)以及其他的土地他项权利终止证明材料。

9、未办理或者未获批准办理土地登记的处理办法?

未办理或者未获准办理土地登记的，按照下列规定处理：

(1)土地使用权不得转让、出租、抵押、作价出资或者入股;

(2)经批准征用、占用土地或者实施拆迁等造成土地权利变更或者灭失的，土地所有权、使用权不予土地补偿;

(3)地上建筑物及其它附着物涉及所有权转移的，不予办理产权过户登记手续。

10、土地登记申请受理在时间上有哪些规定?

县以上人民政府土地行政主管部门在接到土地登记申请时，应当填写土地登记收件单，并于十五日内做出受理或者不予受理的决定。

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