土地登记代理人

五、土地权利制度的稳定和完善直接关系到金融市场的健康发展

随着市场经济的发展，不动产抵押已成为融资的主要手段之一，特别是房地产市场，土地抵押已成为房地产开发投资和居民置业的主要资金来源，而土地权利制度改革对盘活土地资产、促进金融市场发展发挥了重要的作用。据有关资料，很多西方发达国家不动产贷款约占银行贷款总额的15—20%，我国香港为30%，我国目前房地产企业的银行抵押贷款和买者的按揭贷款估计近80—90%。不动产抵押贷款比例的增加，在促进房地产业快速发展的同时，也加大了金融市场的风险。一方面，由于我国土地权利制度不完善和土地抵押不规范，金融机构不良资产的很大一部分都是土地产权抵押贷款;当前全国各类园区在土地开发、建设中，土地产权抵押也占用了银行大量的资金;近些年不断出现的金融诈骗，许多都与土地产权抵押有关，如重复抵押骗取银行资金，金融部门不能处置已抵押的土地使用权，形成很多呆账、坏账，金融市场发展面临的潜在风险不断增加。另一方面，银行对房地产项目贷款的增长速度大大超过国内生产总值的增长速度，从1998起的5年内，我国的商业银行向房地产开发商贷款的总额为2300亿美元，并以每年25.3%的惊人速度增长，也增加了金融市场面临的风险。这些问题引起了党中央和国务院的高度重视。

国外金融市场的发展证明，土地权利制度直接关系到金融市场的健康发展。近40年来，日本曾经发生了三次地价高涨和随后的经济萧条。在20世纪80年代的10年间，日本总地价上涨6倍，地价达2400兆日元，相当于美国地价总值的4倍。1991年“地产泡沫”破灭后，日本地价损失700兆日元，是日本年GDP的1.4倍。在“地产泡沫”出现的过程中，银行起了推波助澜的作用。银行降低贷款条件，鼓励了土地投机行为。日本银行业向房地产业投资的152兆日元，有79兆日元成为不良债权，出现了大量银行呆账、坏帐，银行运行不畅。在这一过程中，表现积极的日本各“住专”的不良债权率达70%—85%。所有这一切对不动产市场的发展，乃至整个社会经济的发展均产生了巨大的负面影响。泰国房地产的过度发展也产生了大量的银行呆账、坏帐，成为东南亚金融危机的直接和基础性诱因。今年3—5月，我国香港地区楼市价格下跌幅度达8%，银行体系的负资产住宅抵押贷款数目大幅上升，涉及资金1350亿港元。从1997——2000年，香港楼价下跌影响所及，私人住宅的资产估计从3.7万亿港元下跌至1.8万亿港元，跌幅达53%，其中约有一半的当地贷款属于个人住房按揭贷款及建造、物业发展与投资的贷款。房地产价格及其租金的变动不仅增加了金融机构和投资者的风险，而且严重影响了消费需求和香港经济的竞争力。

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（责任编辑：hbz）

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