土地登记代理人

2012年土地登记代理人考试于6月16~17日开考，为帮助学员参加考试，特摘土地登记代理人考试重点供大家参考，本节主要阐述土地登记代理人考试土地权利理论与方法相关知识点：土地抵押权 希望对您有所帮助！

土地抵押权的内容及限制

(一)关于房产与地产的关系

抵押权人取得以土地使用权为债权担保的抵押权时，依法律或者依约定取得其上建筑物、其他附着物所有权的抵押权，并在抵押期间，对抵押人所占有的建筑物、其他附着物享有法律上的控制权。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第21、23、24条，《城市房地产管理法》第31条均确认了房地一致原则。以土地使用权抵押的，其上建筑物、其他附着物所有权随之抵押，否则，抵押权人在行使抵押权时无法对土地上的建筑物行使权利，就可能妨碍土地使用权交换价值的实现或者因应拆除其上建筑物造成经济损失。因此，以土地使用权抵押时，土地抵押权人同时取得其上建筑物、其他附着物所有权的抵押。

(二)关于抵押物的孳息

债务履行期满债权未受清偿或出现其他法定或者约定事由的，抵押权人有权请求人民法院依法实施扣押，并自扣押之日起对该土地所产生的自然孳息、法定孳息享有收取权。所得孳息应当先充抵收取孳息的费用。根据《担保法》第47条的规定，债务履行期届满，债务人不履行债务时，抵押权的效力及于抵押物的孳息。但抵押权人收取抵押物的孳息时，应当满足两个条件：其一，须将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，否则，抵押的效力不能及于该孳息;其二，先以孳息充抵收取孳息的费用。

(三)关于抵押权的实现条件

债务履行期满债权未受清偿或出现其他法定或者约定事由的，抵押权人有权通过拍卖、变卖的方式将该土地使用权及其上的属于抵押人的建筑物、其他附着物转让于第三人，并由转让所得价款优先受偿。依《担保法》第53条、《城镇国有土地出让和转让暂行条例》第36 、37条和《划拨国有土地使用权管理暂行办法》第24条第1款的规定，抵押权人在债务人履行期限届满不履行债务而致被担保的债权不获清偿时，抵押权人得依法定程序拍卖、变卖抵押物，实现抵押物的交换价值，并就抵押物卖得价金优先于无担保物权的债权人优先受偿。依《城市房地产抵押管理办法》第40条的规定，抵押权的实现不限于债务人履行期限届满不履行债务，由此可见，土地抵押权的实现条件应为：债务履行期满债权未受清偿或出现其他法定或者约定事由。

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（责任编辑：中大编辑）

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