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2014年土地登记代理人《实务登记》辅导资料(9)

发表时间：2013/10/16 14:57:29 来源：互联网点击关注微信：

为了备考2014年土地登记代理人考试，中大网校编辑根据土地登记代理实务考试教材特别整理了相关复习资料，帮助大家顺利通过2014年土地登记代理人考试。

土地登记代理业务的具体操作及案例分析

根据《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》，土地登记代理人的业务范围主要包括办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书等;收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料;帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续;查询土地登记资料;查证土地产权;提供土地登记及地籍管理相关法律咨询;以及与土地登记业务相关的其它事项等七项内容，由于土地登记代理的基本程序已在第一节中予以说明，这里仅对不同土地登记代理内容的具体操作步骤、操作中的专业要求等进行说明，为开展土地登记代理实际操作提供参考。

一、代理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书的操作程序

一般情况下，委托人会将土地登记的全部事宜委托给土地登记代理人，包括土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书等内容。在完成与委托人的接洽、了解委托人的意图、签订土地登记代理委托书、签订土地登记代理合同等前期工作之后，土地登记代理人开始进入实质性操作阶段，其主要操作步骤包括：

1、收集、准备相关权属来源资料及文字申请材料

2、填写土地登记申请书，向土地管理部门提出土地登记申请，提交土地登记申请材料

3、参与地籍调查，进行指界

4、领取土地证书

5、向委托人提交代理成果，并按照要求以书面或口头形式进行汇报

由于土地登记每个阶段的具体内容和要求不同，在具体操作时考虑到委托人可能将土地登记的某个阶段委托土地登记代理人的情况，所以下面对不同代理阶段的内容分别进行说明，其中由于代理地籍调查的程序比较繁复，为了避免内容重复，地籍调查的具体内容参见《地籍调查》一书。

(一)代理土地登记申请的操作程序

1、在委托人的协助下收集、准备相关权属来源资料及文字申请材料。

按照土地登记申请的要求，土地登记代理人开始收集、准备土地登记申请所需要的文字材料、权属来源文件。

2、核实权属来源资料

在收集了必需的权属来源资料后，土地登记代理人需要运用自己的专业知识对所收集权属资料的真实性、合法性和完整性进行核实，以确定是否符合登记申请的要求。

3、代写土地使用权登记申请书

在核实权属来源资料后，土地登记代理人要代理委托人填写土地使用权登记申请书。填写土地登记申请表时要注意以下几个方面：

1) 土地使用者与单位名称要一致;

2) 土地使用权类型与批准文件相符;

3) 土地面积与相关批准文件一致;

4) 土地用途符合相关批准文件要求;

5) 土地座落与相关批准文件一致;

6) 申请登记的依据要齐全。

4、向土地管理部门提交设定登记申请材料，并取得登记资料收件单或收据。

在准备好登记申请材料后，土地登记代理人要代表委托人向土地管理部门提起登记申请，并上报相关材料。按照土地登记规则要求，土地管理部门接受土地登记申请者提交的申请书及权属来源证明，应当在收件簿上载明名称、页数、件数，并给申请者开具收据。土地登记代理人在提交土地登记所需资料的同时，还应提交土地登记代理委托书，作为证实土地登记代理的合法性。

(二)代理指界的操作程序

1、收集相关土地权属资料，深入了解土地产权状况在签订土地登记代理合同等前期工作结束后，土地登记代理人首先要做的是向委托人深入了解土地权属状况，勘察现场，搜集相关的资料和信息，为现场指界做好充分的准备工作。

土地登记代理人在了解情况、搜集资料的过程中要重点了解以下几个方面：

1) 宗地权属的发生、演变过程，产权性质、土地用途及使用情况;

2) 宗地界址是否明确，有无争议，与谁有争议;

3) 如果存在争议，争议的焦点是什么;

4) 有无确凿的资料或证据确认界址;

5) 如果有界址争议，有什么可行的方案可以解决。

对于在现场指界前已经出现的或者可能出现的界址争议，土地登记代理人需要根据自己的专业知识为委托人提供解决方案以供参考。但最终解决方案的选择和决定权在委托人手中，土地登记代理人无权选择最终方案。对于没有争议的宗地，其宗地界址在委托人确认后由土地登记代理人参照执行。

2、现场勘察根据原有土地权属等资料，土地登记代理人应与委托人就宗地界址达成共识后，还需要双方共同到现场勘察确认界址位置，并由委托方签字认可。

3、现场指界权属调查人员进行实地界址认定时，土地登记代理人代表委托人到现场指界、认定。界址认定时，土地登记代理人应当出具个人身份证明、土地登记代理委托书。指界过程中，界址位置如果有争议，土地登记代理人要耐心听取调查人员现场调解，并记录调解处理情况;对于有争议的且已经由委托方确认解决方案的界址，土地登记代理人严格按照解决方案办理。

4、向委托人反馈信息并及时提供建议

代理指界后，土地登记代理人要把指界情况、调解处理情况及时向委托人汇报。委托人事后有异议的，应针对不同情况，采取相应的措施予以解决。

(三)代理领取土地证的操作程序

1、收集资料和信息，了解情况土地登记代理人在了解情况、搜集资料的过程中要重点了解：1)宗地用途及使用情况;2)宗地面积的测量结果;3)权属性质;4)使用权类型等。

2、领取并核实土地证

在领取土地证的时候，土地登记代理人要向土地管理部门提交身份证明和土地登记代理委托书等，同时还要对土地证的规范性和准确性进行审查。审查主要包括以下几个方面：

1) 土地使用者名称是不是与委托人名称相一致;

2) 土地用途是不是与实际用途相符;

3) 使用权类型是否符合相关文件资料的要求;

4) 如果是出让土地，其使用期限或终止日期是否与资料符合;

5) 土地面积是否与委托人提供资料中的面积相一致;

3、向委托人反馈信息，提出建议。