土地登记代理人

划拨国有土地使用权变更登记

一、基本概念

划拨国有土地使用权变更登记，是对经登记的划拨国有土地使用权权属发生的改变进行的土地登记。

划拨国有土地使用权变更登记主要有两种情况：1)划拨国有土地使用权补办土地出让手续;2)因住房制度改革出售公有住房和经济适用房等引起的划拨国有土地使用权变更。

二、法律特征

(一)划拨国有土地使用权补办出让手续

1、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

2.未经市、县人民政府土地行政主管部门批准办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金的划拨土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权

3.符合下列条件的，经市、县人民政府土地行政主管部门批准和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押

(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人。-全国最大教育类网站()

(2)领有国有土地使用证。

(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。

(4)签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金。

(二)城镇住房制度改革涉及的划拨国有土地使用权

1、已购公有住房和经济适用住房的概念

已购公有住房和经济适用住房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价，(或者标准价)购买的公有住房，或者按照地方人民政府指导价购买的经济适用住房。经济适用住房包括安居工程住房和集资合作建设的住房。

2.已购公有住房和经济适用住房的销售对象城镇公有住房，除市(县)以上人民政府认为不宜出售的外，均可向城镇职工出售。经济适用住房的销售对象为城镇中低收人家庭。-全国最大教育类网站()

职工按成本价或标准价购买公有住房，或按政府指导价格购买经济适用住房，每个家庭只能享受一次，购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分一律执行市场价。

3.出售公有住房的价格标准出售公有住房的价格一般分为成本价、标准价两种，具体标准由市(县)人民政府逐年测定，报省、自治区、直辖市人民政府批准后公布执行。

4.已购公有住房和经济适用住房者的权利内容：

(1)职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有;职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用五年后可以进人市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有;职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。

(2)已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售;1)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;2)住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的;3)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;4)产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的;5)已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;6)上市出售后形成新的住房困难的;7)擅自改变房屋使用性质的;8)法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

3)已购公有住房和经济适用住房上市交易实行准入制度，须经有关部门审核批准。

以划拨方式取得土地使用枚的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。按照规定到有关部门缴纳有关税费和土地收入。成交价格按照政府宏观指导下的市场原则，由买卖双方协商确定。房地产交易管理部门对所申报的成交价格进行核实，对需要评估的房屋进行现场查勘和评估。

(4)公有住房和经济适用住房上市出售后的利益分配。城镇职工以成本价购买、产权归个人所有的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后归职工个人所有。

以标准价购买、职工拥有部分产权的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，可以先按照成本价补足房价款及利息，原购住房全部产权归个人所有后，该已购公有住房和经济适用住房上市出售收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后归职个人所有。

(5)办理住房过户和产权转移登记手续来源：的美女编辑们

公有住房和经济适用住房上市后，买卖当事人在办理完毕交易过户手续之日起三十日内，应当向房地产行政主管部门申请办理房屋所有权转移登记手续，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地行政主管部门申请土地使用权变更登记手续。

5.楼房用地分摊办法楼房用地分摊可根据不同情况采取不同方法解决。对地方已有明文规定的，可继续按规定执行。对没有规定，且有明显界线的住宅小区，可以按住宅小区形成的封闭界线，设立共用宗进行土地面积分摊;对开放式难以确定明确界线的住宅小区，可按楼房基座占用土地面积分摊，对楼房基座占用土地面积以外的公用部分土地面积，可以只造册，不登记，在造册时，明确公用部分土地面积归该楼房所有业主共有。

三、登记要点

(一)划拨国有土地使用权办理出让手续的变更登记

1、申请

(1)申请人。划拨国有土地使用权补办出让手续的变更登记申请人为划拨国有土地使用者。

(2)申请时限。划拨土地使用权依法办理土地使用权出让手续的，土地使用者应当在缴纳土地使用权出让金后30日内，申请划拨国有土地使用权变更登记。

(3)申请人应当提交的权属证明文件：

①人民政府批准文件。

②原《国有土地使用证》

③《国有土地使用权出让合同》。

④国有土地使用权出让金及有关税费缴纳凭证。来源：

⑤其他证明文件。

2.权属审核

(1)对申请人的审核。土地登记机关对划拨国有土地使用权办理出让手续的变更登记申请人的审核重点有以下两个方面：

①申请人应与《国有土地使用证》上的权利人和《国有土地使用权出让合同》上的受让方一致。

②按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，申请人应为公司、企业、其他经济组织和个人。

(2)对《国有土地使用权出让合同》的审核。《国有土地使用权出让合同》的出让方，依法为市、县人民政府土地行政主管部门，并且应当由市、县人民政府土地行政主管部门与受让方(申请人)签订，其他部门、组织和个人为出让方与他人签订的出让合同无效。

(3)对使用期限的审核。出让国有土地使用权的最高使用期限应符合：

①居住用地70年。

②工业用地50年。

③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。

④商业、旅游、娱乐用地40年。

⑤综合或者其他用地50年。

(4)对出让金缴纳情况的审核。申请人(受让人)应按出让合同约定缴纳出让金。

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（责任编辑：hbz）

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