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所有权

一、所有权概述

(1)所有权是完全物权。

(2)所有权是自物权。

(3)所有权有恒久性。

(4)所有权最能体现物权的绝对排他性。

(5)所有权的权能通常包括占有、使用、收益和处分这四项基本积极权能和排除他人干涉的消极权能。

二、国家所有权、集体所有权和私人所有权

(一)国家所有权

特征：①主体的唯一性和统一性。②客体的广泛性。③取得方式的特殊性。国家所有权除了可以通过积累和交易的方式取得外，还可以通过税收、没收、赎买、征收、罚款等方式取得。

国家机关对其直接支配的不动产或者动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。

国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。

(二)集体所有权

特征：①主体的多元性。②客体的相对广泛性。③行使主体和方式的多样性。

(三)私人所有权

企业法人对其不动产和动产依照法律和章程享有占有、使用、收益和处分的权利；社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。

三、所有权的取得和消灭

(一)所有权的取得

1．非依法律行为而取得

除国家所有权可通过税收、没收、赎买、征收、罚款、罚金等特别方式取得外，其他主体以此方式取得所有权的方式通常有以下几种：

(1)先占。先占取得的财产须为无主物，且只能是动产。

(2)生产劳动。

(3)收取孳息。天然孳息，由所有权人取得；同一物上既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得，当事人另有约定的除外。法定孳息，当事人有约定的依约定取得；没有约定或者约定不明确的，依交易习惯取得。

(4)添附。添附，是指不同所有人的财产因结合或加工而形成不可分割的新财产或具有新质的物。添附主要有混合、附合和加工三种情形。关于新物所有权的归属，应由当事人协商处理，或归一方所有，或归当事人共有。如果不能达成协议，应当比较添附价值与原财产价值，由价值量高的一方所有，但其应当向另一方给付适当的经济补偿。如果添附行为出于恶意，则原所有人有权要求添附人恢复原状，并赔偿损失。在动产与不动产的附合中，一般由不动产所有人取得新财产的所有权，但应当给动产所有人以补偿。

(5)继承。

(6)拾得。拾得遗失物应当通知所有权人等权利人领取，或者送交公安机关等有关部门。所有权人等权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。所有权人、遗失人等权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺向拾得人支付报酬；但拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用和报酬。遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。

(7)善意取得。善意取得应具备如下条件：第一，出让人须为无处分权人。第二，受让人受让该财产时是善意的，即受让人在受让财产时相信让与人享有处分财产的权利。第三，受让财产是以合理的价格有偿取得的；如果是通过继承、遗赠、赠与等行为取得财产的，不适用善意取得。第四，转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。法律禁止或限制流转的物，如爆炸物、枪支弹药、麻醉品、毒品等不适用善意取得；赃物、遗失物、埋藏物、隐藏物、漂流物等不适用于善意取得，但第三人如果是从出卖同类物品的公共市场上买得的除外。受让人善意取得所有权后，原所有权人因其所有权归于消灭，因此其不得要求受让人返还财产，而只能请求无处分权人赔偿损失。另外，善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利(如抵押权等他物权)消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。

2．依法律行为而取得

依法律行为而取得所有权通常是指通过买卖、赠与、互易等法律行为而取得所有权。不动产所有权自记载于登记簿时取得，动产所有权自交付时取得。

(二)所有权的消灭

导致所有权消灭的原因，大致有如下几种：所有权客体灭失；所有权主体消灭；所有权转让；所有权的抛弃；所有权被依法强制消灭。人民法院依法对当事人的财产予以变卖；国家依法征收公民财产等。

四、建筑物区分所有权

(一)建筑物区分所有权的概念、特征和意义

建筑物区分所有权的特征是：①权利的复合性。②专有所有权的主导性。③一体性。

(二)专有所有权

专有所有权又称专有权，是指区分所有权人对专有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。

专有所有权的客体为区分所有建筑物的专有部分。专有部分须具备以下两项条件：①构造上的独立性。②使用上的独立性。

①专有所有权的行使，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。②专有所有权不得与共有权和共同管理权分离移转或设定负担。③专有所有权人不得违反法律、法规以及管理规约的规定，擅自将住宅用房改变为经营性用房。

(三)共有所有权

共有部分的范围主要包括建筑物的基本构造部分；建筑物的共用部分及附属物。建筑区划内的道路，除属于城镇公共道路的以外，属于业主共有；建筑区划内的绿地，除属于城镇公共绿地或者明示归个人的以外，属于业主共有；建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

共有所有权人的权利：①共用部分的使用权。②收益权。③共有部分的单纯的修缮改良权。

共有所有权人的义务：①依共有部分的本来用途合理使用共有部分。②分担共同费用和负担。

(四)共同管理权

内容主要有：①表决权。②选举和更换业主委员会成员的权利。③选聘和解聘管理者的权利。④对共有部分的使用及其管理的监督权。

承担如下义务：④执行区分所有权人管理团体(业主大会或者业主委员会)所做决定的义务。②遵守法律、法规和管理规约的义务。③接受管理者管理的义务。

五、相邻关系

(一)相邻关系的概念和特征

法律特征：①相邻关系的主体是不同不动产的所有人或使用人、合法占有人。②相邻关系是因为主体所有或使用的不动产相邻而发生的。③相邻关系的内容包括两方面：一是相邻一方有权要求他方提供必要的便利，他方应给予必要的便利。二是相邻各方在行使相邻权时，应尽量避免和减少给对方造成损失，不得滥用其权利。④相邻关系的客体不是不动产本身，而是一种利益。

(二)几种主要的相邻关系

1．相邻用水、排水关系

2．相邻土地的通行、使用关系

3．相邻建筑物的通风、采光和日照关系

4．相邻排污关系

5．相邻防险关系

六、共有

(一)共有的概念、特征和种类

特征：①共有的主体是两个或两个以上的公民或法人。②共有的客体即共有物是特定的。每个共有人的所有权都及于共有物整体，因此共有不是分别所有。③共有人平等地或按一定的份额对共有物享有所有权，任何共有人不得擅自处分共有财产。④共有不是一种独立的所有权类型，而是一个所有权同时归多个权利主体享有的权属状态。

共有可区分为按份共有和共同共有。共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系外，视为按份共有。

(二)按份共有

按份共有人的权利义务：①按份共有人按其份额对共有财产享有占有、使用、收益和处分的权利。②按份共有人可以无须其他共有人的同意，转让其享有的份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。③按份共有人对共有财产都有管理的权利和义务，但当事人有明确约定的除外。④处分共有财产以及对共有财产作重大修缮的，应当经占份额213以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。⑤按份共有人对因共有财产而产生的债权债务，在对外关系上，享有连带债权，承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权，承担债务；偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向

其他共有人追偿。⑥对共有物的管理费用以及其他负担，按份共有人按照其份额负担，但当事人有明确约定的除外。

(三)共同共有

共同共有人的权利和义务：①共同共有人对整个共有财产享有平等占有、使用、收益和处分的权利，对整个共有财产平等地承担义务。②共同共有人对共有财产都有管理的权利和义务，但当事人有明确约定的除外。③处分共有财产以及对共有财产作重大修缮的，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。④共同共有人对因共有财产产生的债权债务，在对外关系上，享有连带债权，承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，共同共有人共同享有债权，承担债务。⑤对共有物的管理费用以及其他负担，共同共有人共同负担，但当事人有明确约定的除外。

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