企业法律顾问

【导读】为了考生更好的复习2012年企业法律顾问考试课程，小编整理了企业法律顾问考试法律实务考点，希望帮助您更好的准备考试！

 第四章　合同实务       第一节　合同的起草

3.标的物的风险负担（重点）

（1）一般情况下，标的物毁损、灭失的风险，自标的物"交付时"转移；

解释：但标的物的所有权转移和风险的承担可能不一致，因此所有权转移与否不是确定风险转移的标准。

（2）因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自"违反约定之日"起承担标的物毁损、灭失的风险；

（3）出卖人出卖交由承运人运输的"在途标的物"，毁损、灭失的风险自"合同成立之日"起由买受人承担。

（4）当事人没有约定交付地点或者约定不明确，标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给"第一承运人"，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。

（5）出卖人未按照约定交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。

（6）因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

（7）标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利。

4.检验期间

（1）当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。

（2）当事人没有约定检验期间的，买受人在合理期限内未通知或者自标的物收到之日起2年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定。

5.买卖合同的特别解除规则

标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除，但该物与他物分离使标的物的价值明显受损害的，当事人可以就数物解除合同。

6.分期付款合同

分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的1/5的，出卖人可以要求买受人一并支付到期与未到期的全部价款或者解除合同，出卖人解除合同的，双方应互相返还财产，出卖人可以向买受人要求支付该标的物的使用费。

7.招标投标

（1）招标公告属于要约邀请；投标人投标属于要约；招标人定标属于承诺。

（2）中标人在接到中标通知后，在指定的期间、地点与招标人签订书面合同，买卖合同正式成立。

8.试用买卖

（1）试用期间届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买；

（2）买受人已无保留地支付部分或者全部价款的，视为购买；

（3）买受人对标的物进行试用以外的行为（如出租、出售），视为同意购买。

（4）试用期的买卖，合同订立权由试用人享有，没有约定使用费的，不负支付使用费的义务。

9.商品房买卖合同

（1）司法解释规定了商品房买卖合同中解除权行使（这些情形均属于出卖人构成根本违约的情形：

①因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的；

②因房屋质量问题严重影响正常居住使用；

③房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积误差比绝对值超过3%的；

④出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行；

⑤约定或者法定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的。

（2）在下列情形下，由于出卖人行为构成了欺诈，因此买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿金：

①商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

②商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；

③故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

④故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

⑤故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

二、赠与合同

赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与合同属于单务、无偿、诺成合同。

1、赠与合同的撤销（重点）

（1）任意撤销

赠与人在赠与财产的权利"转移之前可以撤销"赠与，但具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不得撤销。

（2）法定撤销

受赠人有下列法定情形之一的，无论赠与财产的权利是否转移，赠与是否具有救灾、扶贫性质或者经过公证，赠与人均可以撤销赠与：

①严重侵害赠与人或其近亲属；

②对赠与人有扶养义务而不履行；

③不履行赠与合同约定的义务。

2.撤销权的时效

（1）赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起"1年内"行使；

（2）赠与人的继承人或者法定代理人的撤销权，应当自知道或者应当知道撤销原因之日起"6个月内"行使。

三、借款合同

金融机构贷款的借款合同是诺成合同，自双方意思表示一致时成立，自然人之间的借款合同为实践合同，自贷款人提供借款时生效。借款合同转移的是货币的所有权，而非货币的使用权。

1.借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以：

（1）停止发放借款；

（2）提前收回借款；

（3）解除合同。

2.在借款合同中，借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。

3.利息的支付方式。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确的：

（1）借款期限不满1年的，应当在返还借款时一并支付；

（2）借款期限1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。

提示：在租赁合同中，租金的支付期限未约定时，界定原则与借款合同相同。

4.借款利息的计算期间

（1）借款人未按照合同约定的日期、数额收取借款的，应当按照"约定"的借款日期、数额支付利息。

（2）借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应当按照"实际"借款的期间计算利息。

5.自然人之间的借款合同

自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，不得超过银行同期贷款利率的4倍。超过时，超过部分无效。

四、租赁合同

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同为有偿、双务、诺成合同。

1.租赁合同的期限

租赁合同的期限超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。

2.不定期租赁

（1）租赁期限6个月以上的，合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

（2）当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，视为不定期租赁。

（3）租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

提示：对于不定期租赁，"双方当事人"均可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

3.维修义务

在租赁合同中，出租人应当履行租赁物的维修义务；

提示：在融资租赁中，承租人应当履行租赁物的维修义务。

4.承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

5.租金的支付期限

对租金的支付期限未确定的，当事人可以协议补充，不能达成补充协议的，可以根据合同的有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的，适用以下规则：

（1）租赁期限不满1年的，应当在租赁期限届满时支付；（2）租赁期限1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期限届满时支付。

6.买卖不破租赁（重点）

（1）租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即"买卖不破租赁"。

提示：所有的所有权让与均不破租赁，并非局限于买卖。

（2）出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。

解释：只有在房屋租赁中才有优先购买权，对于其他标的的租赁，并不适用优先购买权。

提示：具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

房屋共有人行使优先购买权的；出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

7.房屋租赁中同住人的权利

承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

8.租赁合同的解除与延期

因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

五、融资租赁合同

融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同

解释：融资租赁合同有三方当事人：出租人、承租人、出卖人；包括两个合同：融资租赁合同、买卖合同。

1.出租人、出卖人、承租人可以约定，出卖人不履行买卖合同义务的，由承租人行使索赔的权利。

2.租赁物不符合约定的，出租人不承担责任；但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干涉选择租赁物的除外。

3.在融资租赁合同中，承租人承担租赁物的维修义务。

4.在融资租赁合同中，承租人占有租赁物期间。租赁物造成第三人的人身伤害或者财产损害的，出租人对第三人不承担赔偿责任。

5.承租人破产的，租赁物不属于破产财产。

6.在融资租赁合同中，出租人和承租人对租赁期间届满租赁物的归属没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，租赁物的所有权归"出租人"。

六、承揽合同

承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。承揽合同是双务、有偿、诺成的合同。

1.承揽人将其承揽的"主要工作"交由第三人完成的，应当就该第三人完成的工作成果向定作人负责；未经定作人同意的，定作人可以解除合同。承揽人可以将其承揽的"辅助工作"交由第三人完成，并就该第三人完成的工作成果向定作人负责。

2.定作人未向承揽人支付报酬或者材料费等价款的，承揽人对完成的工作成果"享有留置权"。

3.定作人"可以随时"解除承揽合同，但定作人因此造成承揽人损失的，应当赔偿损失。

相关知识点：委托合同的委托人或者受托人可以随时解除委托合同，因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。

七、建设工程合同

1.分包

（1）经发包人同意，总承包人可以将自己承包的"部分工作"交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果与总承包人向发包人承担"连带责任"。

（2）建设工程主体结构的施工必须由总承包人自行完成。总承包人不得将其承包的建设工程"全部"转包给第三人或者将其承包的全部建设工程支解后以分包的名义分别转包给第三人。

（3）禁止分包人将其承包的工程再分包。

2.承包人为建设工程的垫资

（1）当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人可以请求按照约定返还垫资及利息；但是约定的利息计算标准高于同期贷款利率的部分除外。（2）当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理。（3）当事人对垫资利息没有约定，承包人无权请求支付利息。

3.承包人的优先受偿权

发包人未按照约定支付工程价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人预期不支付的，承包人可以与发包人协议将工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建筑工程的价款享有优先受偿权。

（1）享有优先权的工程价款的范围

建筑工程的价款包括承包人为建筑工程应当支付的工作人员报酬、材料款等"实际支出的费用"，不包括承包人因发包人违约造成的损失。

（2）承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

（3）优先受偿权的行使期限为6个月，自建设工程竣工之日起计算。

八、运输合同

运输运输合同是承运人将旅客或者货物从起运地点运输到约定地点，旅客、托运人或者收货人支付票款或者运输费用的合同。运输合同分为客运合同、货运合同和多式联运合同。

1.客运合同

（1）承运人擅自变更运输工具而降低服务标准的，应当根据旅客的要求退票或者减收票款；提高服务标准的，不应当加收票款。

（2）承运人应当对运输过程中旅客的伤亡承担损害赔偿责任，但伤亡是旅客"自身健康原因"造成的或者承运人证明伤亡是旅客"故意、重大过失"造成的除外。

2.货运合同

（1）在承运人将货物交付收货人之前，托运人可以要求承运人中止运输、返还货物、变更达到地或者将货物交给其他收货人，但应当赔偿承运人因此受到的损失。

（2）承运人对运输过程中货物的毁损、灭失承担损害赔偿责任；但承运人证明货物的毁损、灭失是因不可抗力、托运人的过错造成的，不承担损害赔偿责任。

（3）货物在运输过程中因不可抗力灭失，未收取运费的，承运人不得要求支付运费；已经收取运费的，托运人可以要求返还。

九、技术合同

1.委托开发

（1）委托开发完成的发明创造，申请专利的权利属于"研究开发人"；

（2）研究开发人取得专利权的，委托人可以免费实施该专利；

（3）研究开发人转让专利申请权的，委托人在同等条件下有优先权。

2.合作开发

合作开发完成的发明创造，申请专利的权利属于合作开发的当事人共有。

（1）当事人一方不同意申请专利的，另一方不得申请专利；

（2）当事人一方放弃申请专利的，另一方可以申请专利；

（3）当事人一方转让其共有的专利申请权的，其他各方享有以同等条件优先受让的权利 。

3.委托开发或合作开发的技术秘密

（1）技术秘密成果的使用权、转让权以及利益的分配办法，由当事人约定。

（2）当事人没有约定或者约定不明确，按照《合同法》的规定仍不能确定的，当事人均有使用和转让的权利，包括当事人均有不经对方同意而自己使用或者以"普通使用许可"的方式许可他人使用技术秘密，并"独占"由此所获利益的权利。

提示：当事人一方将技术秘密成果的转让权让与他人，或者以"独占或者排他使用许可"的方式许可他人使用技术秘密，未经对方当事人同意或者追认的，应当认定该让与或者许可行为"无效"。

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（责任编辑：xy）