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2、依法律行为而取得

依法律行为而取得所有权通常是指通过买卖、赠与、互易等法律行为而取得所有权。依此方式取得所有权的，除法律另有规定外，不动产所有权自记载于登记簿时取得，动产所有权自交付时取得。

四、建筑物区分所有权

建筑物区分所有权是共有所有权、专有所有权、共同管理权三要素复合而成的特别所有权。建筑物区分所有权的三要素须结为一体，不可分离，在转让、抵押、继承时，应将三者一体转让、抵押或继承。

1、专有所有权。专有所有权行使的限制：

(1)不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。(2)专有所有权不得与共有权和共同管理权分离转移或设定负担。(3)专有所有权人不得违反法律、法规以及管理规约的规定，擅自将住宅用房改变为经营性用房。

2、共有所有权

(1)共有所有权的客体

①共有部分的范围主要包括建筑物的基本构造部分，如地基、支柱、屋顶、外墙等;②建筑物的共用部分及附属物，如楼梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管等。③建筑区划内的道路，除属于城镇公共道路的以外，属于业主共有;④建筑区划内的绿地，除属于城镇公共绿地或者明示归个人的以外，属于业主共有;⑤建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有;⑥建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。⑦占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

(2)共有所有权人的权利

①共用部分的使用权。②收益权。③共有部分的单纯的修缮改良权。

3、共同管理权。

根据《物权法》第76条，下列事项由业主共同决定：①制定和修改业主大会议事规则②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;③选举业主委员会或者更换业主委员会成员;④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;⑤筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;⑥改建、重建建筑物及其附属设施;⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

提示决定⑤、⑥项的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

例题：甲物业管理公司未经业主同意，擅自将其提供物业服务的某楼房的房顶出租给乙公司进行花卉种植，因乙公司在该房顶种植花草浇水而与业主之间发生纠纷。对此，下列表述中正确的有(　)。(2008年)

A.甲物业管理公司对该房顶享有处分权，故有权将房顶出租给乙公司

B.甲物业管理公司对该房顶不享有所有权，其将房顶出租给乙公司侵犯了业主的共有权

C.甲物业管理公司出租房顶所获租金收入应当归业主共有

D.因乙公司在房顶种植花草浇水而与业主之间发生的纠纷应按相邻关系处理

答案：BC

解析：本题的考点是物权法中建筑物的区分所有权。根据《物权法》第73条的规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”案例中楼房的房顶属于业主共有，甲物业管理公司对该房顶不享有所有权、处分权，故不经业主同意，不可出租给乙。乙公司在房顶种植花草浇水而与业主之间发生的纠纷不属于相邻关系。所以说正确答案是BC。

五、相邻关系

相邻关系是指不动产的相邻各方在行使所有权或使用权时，因相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。相邻关系的客体：是相邻的不动产所有人或使用人正常行使其不动产权利所体现的利益。几种主要的相邻关系：

例题：甲、乙、丙依次比邻而居。甲为修房向乙提出在其院内堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院内堆放，丙要求甲付费200元，并提出不得超过20天，甲同意。修房过程中，甲搬运建材须从乙家门前经过，乙予以阻拦。根据《物权法》的规定，下列表述中，不正确的是( )。

A.乙无权拒绝甲在其院内堆放建材

B.乙无权阻拦甲经其门前搬运建材

C.甲应依约定向丙支付占地费

D.若建材堆放时间超过20天，丙有权要求甲清理现场

答案：A

解析：本题考核相邻土地的通行、使用关系。相邻一方因生产和生活上的需要，必须临时或长期通过对方使用的土地的，对方应当提供必要的方便，权利人因此遭受损害的，可以请求给予补偿。

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（责任编辑：hbz）

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