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导读：为了考生更好的复习企业法律顾问考试课程，小编整理了企业法律顾问考试经济民商法讲义，希望帮助您更好的准备考试！

 第二节 所有权

一、所有权概述

（一）所有权的概念和特征

所有权，是指所有人依法对自己的不动产或者动产享有占有、使用、收益、处分的权利。所有权具有以下特征（与限制物权相比较）：是完全物权、是自物权、具有恒久性、最能体现物权的绝对排他性。

（二）所有权的内容

所有权的内容即权能，通常包括占有、使用、收益、处分四项基本积极权能和排除他人干涉的消极权能。但要注意，这些权能中，最核心的权能是处分权能。

（三）所有权的意义

二、国家所有权、集体所有权和私人所有权

（一）国家所有权

1、国家所有权的概念与特征

国家所有权，是指以国家的名义享有的所有权。国家财产由国务院代表国家行使所有权。国家所有权的特征如下：

（1）主体的唯一性和统一性。即中华人民共和国是国家所有权的唯一和统一的主体。

（2）客体的广泛性。

提示：在我国，只能专属于国家客体的有：矿藏、水流、海域、无线电频谱资源、国防资产、城市的土地。

（3）取得方式的特殊性。除积累、交易外，国家所有权还可以通过税收、没收、赎买、征收、罚款等方式取得。

例题：下列各项中，专属于国家所有的是（　）。

A、无线电频谱资源

B、国防资产

C、矿藏、水流

D、草原、山岭

答案：ABC

解析：本题考核专属于国家所有客体。在我国，只能专属于国家客体的有：矿藏、水流、海域、无线电频谱资源、国防资产、城市的土地。

2、国家所有权的行使

3、物权法中的征收制度

（1）征收的条件

① 征收应该是为了公共利益的需要。

② 征收需要依照法律规定的权限和程序。

③ 征收的客体仅限于集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

（2）征收后的补偿

① 征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用。

②征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收的合法权益

③任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

（二）集体所有权

（三）私人所有权

三、所有权的取得和消灭（★★★重点内容）

（一）所有权的取得

所有权的合法取得方式可以被分为以法律行为而取得和非依法律行为而取得。

1、  非依法律行为而取得

国家所有权除了通过交易这种一般方式取得外，还可以通过税收、没收、赎买、征收、罚款、罚金等特别方式取得。

其他主体以非依法律行为而取得所有权的方式通常包括：先占、生产劳动、收取孳息、添附、继承、拾得、善意取得。

提示1：天然孳息，由所有权人取得；同一物上既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。

提示2：拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。

拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。

提示3：善意取得的条件：第一，出让人须为无权处分人；第二，受让人受让该财产时是善意的；所谓善意，是指受让人在受让财产时相信让与人享有处分财产的权利。第三，受让财产是以合理的价格有偿取得的；第四，转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

法律禁止或限制流转的物，如爆炸物、枪支弹药、麻醉品、毒品等不适用善意取得；赃物、遗失物、埋藏物、隐藏物、漂流物等不适用于善意取得，但第三人如果是从出卖同类物品的公共市场上买得的除外。

例题：下列哪一种情况下，善意第三人不能依据善意取得制度取得相应物权？

A、保留所有权的动产买卖中，尚未付清全部价款的买方将其占有的标的物卖给不知情的第三人

B、电脑的承租人将其租赁的电脑向不知情的债权人设定质权

C、动产质权人擅自将质物转质于不知情的第三人

D、受托代为转交某一物品的人将该物品赠与不知情的第三人

答案：D

解析：根据《物权法》第 106 条第 1 款 规 定 ："无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受 让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。"A 项符合该款规定，构成善意取得；D 项不属于"以合理的价格转让"，不构成善意取得，因此本题应选 D。《物权法》第 106 条第 3 款 规 定 ："当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。"可见他物权也可以善意取得，BC 两项均为质权的善意取得。

2、依法律行为而取得

依法律行为而取得所有权通常是指通过买卖、赠与、互易等法律行为而取得所有权。依此方式取得所有权的，除法律另有规定外，不动产所有权自记载于登记簿时取得，动产所有权自交付时取得。

（二）所有权的消灭

四、建筑物区分所有权

（一）建筑物区分所有权的概念、特征和意义

建筑物区分所有权是共有所有权、专有所有权、共同管理权三要素复合而成的特别所有权。建筑物区分所有权的三要素须结为一体，不可分离，在转让、抵押、继承时，应将三者一体转让、抵押或继承。

【真题试题】（2007年单项选择第7题）

5.建筑物区分所有权包括专有所有权和共有所有权。下列关于共有所有权的表述正确的是（ ）。

A.建筑区划内的道路，属于业主共有

B.建筑区划内的绿地，属于业主共有

C.建筑区划内的物业服务用房，属于业主与物业公司共有

D.占用业主共有的道路用于停放汽车的车位，属于业主共有

【真题解析】

本题考查《物权法》建筑物区分所有权中共有所有权的权属范围。《物权法》第72条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。选项AB错误，因为建筑区划内的道路（绿地），属于业主共有，但属于城镇公共道路（绿地）或者明示属于个人的除外。选项C错误，因为建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，而非业主与物业公司共有。正确答案是D.

（二）专有所有权

重点是专有所有权行使的限制：

（1）不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

（2）专有所有权不得与共有权和共同管理权分离转移或设定负担。

（3）专有所有权人不得违反法律、法规以及管理规约的规定，擅自将住宅用房改变为经营性用房。

（三）共有所有权

（1）共有所有权的客体

①共有部分的范围主要包括建筑物的基本构造部分，如地基、支柱、屋顶、外墙等；

②建筑物的共用部分及附属物，如楼梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管等。

③建筑区划内的道路，除属于城镇公共道路的以外，属于业主共有；

④建筑区划内的绿地，除属于城镇公共绿地或者明示归个人的以外，属于业主共有；

⑤建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有；

⑥建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。

⑦占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

（2）共有所有权人的权利

①共用部分的使用权。

②收益权。

③共有部分的单纯的修缮改良权。

【真题试题】（2008年多项选择第45题）甲物业管理公司未经业主同意，擅自将其提供物业服务的某楼房的房顶出租给乙公司进行花卉种植，因乙公司在该房顶种植花草浇水而与业主之间发生纠纷。对此，下列表述中正确的有（ ）。

A.甲物业管理公司对该房顶享有处分权，故有权将房顶出租给乙公司

B.甲物业管理公司对该房顶不享有所有权，其将房顶出租给乙公司侵犯了业主的共有权

C.甲物业管理公司出租房顶所获租金收入应当归业主共有

D.因乙公司在房顶种植花草浇水而与业主之间发生的纠纷应按相邻关系处理

【真题解析】

本题的考点是物权法中建筑物的区分所有权。根据《物权法》第73条的规定："建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。"案例中楼房的房顶属于业主共有，甲物业管理公司对该房顶不享有所有权、处分权，故不经业主同意，不可出租给乙。乙公司在房顶种植花草浇水而与业主之间发生的纠纷不属于相邻关系。所以说正确答案是BC.

（四）共同管理权。共同管理权的内容主要有：

①表决权。

②参与订立规约和业主会议议事规则的权利；

③选举和更换业主委员会成员的权利；

④选聘和解聘管理者的权利；

⑤对共有部分的使用及其管理的监督权；

⑥法律、法规及管理规约规定的其他权利。

五、相邻关系

（一）相邻关系的概念和特征

相邻关系是指不动产的相邻各方在行使所有权或使用权时，因相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。相邻关系的客体：是相邻的不动产所有人或使用人正常行使其不动产权利所体现的利益。

（二）几种主要的相邻关系

1、因用水、排水产生的相邻关系

对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。

2、相邻土地的通行、使用关系

相邻一方因生产和生活上的需要，必须临时或长期通过对方使用的土地的，对方应当提供必要的方便。

3、相邻建筑物的通风、采光和日照关系

相邻各方修建房屋和其他建筑物，必须与邻居保持适当距离，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍邻居的通风和采光。

4、相邻排污关系

不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

5、相邻防险关系

不动产权利人因铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利，但不动产权利人不得危及相邻不动产的安全。

例题：甲、乙、丙依次比邻而居。甲为修房向乙提出在其院内堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院内堆放，丙要求甲付费200元，并提出不得超过20天，甲同意。修房过程中，甲搬运建材须从乙家门前经过，乙予以阻拦。根据《物权法》的规定，下列表述中，不正确的是（）。

A、乙无权拒绝甲在其院内堆放建材

B、乙无权阻拦甲经其门前搬运建材

C、甲应依约定向丙支付占地费

D、若建材堆放时间超过20天，丙有权要求甲清理现场

答案：A

解析：本题考核相邻土地的通行、使用关系。相邻一方因生产和生活上的需要，必须临时或长期通过对方使用的土地的，对方应当提供必要的方便，权利人因此遭受损害的，可以请求给予补偿。

（三）处理相邻关系的原则

六、共有

（一）共有关系的概念、特征和种类

共有可区分为按份共有和共同共有。共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系外，视为按份共有。

【真题试题】（2007年多项选择第45题）

7.甲、乙、丙共同出资购买一处房屋，共有份额为5：3：2.三人约定房屋轮流居住。在乙居住期间，窗户玻璃掉下将行人丁砸伤。下列关于该案责任承担的表述正确的有（ ）。

A.丁有权请求甲、乙、丙按共有份额比例承担赔偿责任

B.丁有权请求丙承担全部赔偿责任

C.丁有权请求乙承担全部赔偿责任

D.丁有权请求甲、乙、丙承担连带赔偿责任

【真题解析】

本题考查因共有的物产生的债务关系如何承担。根据《物权法》第l02条规定，"因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。"正确答案是BCD.

（二）按份共有

按份共有人的权利义务:

(1)按份共有人按其份额对共有财产享有占有、使用、收益和处分的权利。按份共有人对共有财产享有的份额，有约定的从约定，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

(2)按份共有人可以无须其他共有人的同意，转让其享有的份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

(3)处分共有财产以及对共有财产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

例题：甲、乙、丙按份共有一套房屋，三人各占1／3。为提高房屋的价值，甲主张将此房的地面铺上木地板，乙表示赞同，但丙反对。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是（）。

A、因没有经过全体共有人的同意，甲乙不得铺木地板

B、因甲乙的应有部分合计已达2/3，故甲乙可以铺木地板

C、甲乙只能在自己的应有部分上铺木地板

D、若甲乙坚持铺木地板，则需先分割共有房屋

答案：B

解析：铺木地板属于对房屋的重大修缮，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意即可，所以选项B正确，AD错误；无论是按份共有还是共同共有，都不是对物的某一部分享有所有权，所有权及于物的整体，在分割之前不存在物的"应有部分"的说法，选项C错误。

（三）共同共有

在实际生活中，共同共有最常见的类型是夫妻共有和家庭共有。

（1）共同共有人对整个共有财产享有平等占有、使用、收益和处分的权利，对整个共有财产平等地承担义务。

（2）共同共有人对共有财产都有管理的权利和义务，但当事人有明确约定的外。

（3）处分共有财产以及对共有财产作重大修缮的，应当经全体共同共有人同意，

但共有人之间另有约定的除外。

提示：因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。

依据我国《物权法》的规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。

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（责任编辑：xy）