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第一章 民法通则

第三节 用益物权

一、用益物权概述

1、用益物权的分类

(1)传统民法中的用益物权。传统民法中的用益物权主要有地上权、永佃权、典权、用益权、居住权、地役权等不同的类型。

(2)我国《物权法》中的用益物权，规定了土地承包经营权、建设用地使用权、

宅基地使用权、地役权等典型的用益物权，以及海域使用权、探矿权、采矿权、取水权等准物权。

二、土地承包经营权

1、承包经营权的期限：耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

2、土地承包经营权的设立与流转

(1)土地承包经营权自土地承包“合同生效时”设立。

(2)在承包经营期限范围内，承包权人有权根据法律规定，采取转包、互换、转让等方式流转土地承包经营权，流转的期限不得超过承包期的剩余期限。如果采取互换、转让方式流转没有办理“登记”手续的，不得对抗善意第三人。

(3)通过招标、拍卖、公开协商等方式承包“荒地”等农村土地，依照有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。

解释1：土地承包经营权自“合同生效时”设立，与是否登记无关(目前广大农村土地登记制度尚不健全)。在事后互换、转让的，也不要求必须登记。只是未经登记的，不得对抗善意第三人。

解释2：土地承包经营权的承包权人的流转权受到严格的限制，只能在法律规定的范围内“转包、互换、转让”;但对通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的“荒地”，则网开一面，其土地承包经营权可以“转让、入股、抵押”。

三、建设用地使用权

1、建设用地使用权的设立

(1)凡是工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让，不能采取无偿划拨方式。

(2)建设用地使用权的取得必须向登记机构办理登记，登记是建设用地使用权生效的条件。

2、建设用地使用权的流转。“房随地走、地随房走、房地一体”的流转规则。

(1)建设用地使用权在转让、互换、出资或者赠与时，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

(2)当建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

3、建设用地使用权的期限

居住用地70年;工业用地50年;教育、科技文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
四、宅基地使用权

宅基地使用权是宅基地使用权人依法享有的对集体所有的土地占有、使用并利用该土地建造住宅及其附属设施的权利。

已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

五、地役权

1、地役权的概念和特征

地役权是指按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产效益的他物权。所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

案例：甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景，便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上从事高层建筑;作为补偿，甲每年支付给乙4000元。在本题中，乙的土地属于供役地，甲的土地属于需役地。

(1)、地役权具有附随性，不是独立的物权。

①土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。

②地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。

③地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

④需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

⑤供役地以及供役地卜的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

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