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 第二章    物权法

考情分析

本章在学习中需要理解掌握的知识点比较多，历年考试平均分值一般在15分左右，是非常重要的章节；单项选择题、多项选择题、案例分析题各种题型均可出现；应当注意担保物权可以与其他章节结合在一起考案例分析题，比如合同法，担保合同作为主合同的从合同，从而考察担保物权的相关知识点。

往年重要考点

1、所有权的取得方式

2、用益物权的分类

3、土地承包经营权的流转

4、地役权相关内容

5、担保物权的担保范围

6、担保物权的实现方式

7、抵押权的效力

8、权利质权

9、留置权的效力

重点、难点讲解

第一节  物权法概述

一、物权概述

（一）物权的概念和特征

物权是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。与债权相比较物权的特征：

（1）以特定物作为客体，这是物权的最基本的特征。

解释：此处的"物"，是指除人体之外，能为人所支配、独立满足人类社会生活需要的有体物和自然力。

（2）物权是对物权（支配权），债权是对人权。

（3）物权是绝对权，债权是相对权。

（4）物权是排他的权利，债权具有平等性。

解释：所有权是自物权，用益物权和担保物权是他物权。

例题：下列各项中，属于物权的最基本的特征的是（）。

A、以特定物作为客体

B、是支配权

C、是绝对权

D、是排他的权利

答案：A

解析：本题考核物权概念的特征。物权的特征包括：以特定物作为客体、对物权（支配权）、绝对权、排他的权利；其中以特定物作为客体是物权的最基本的特征。

（二）物权的客体

（1）物权的客体为物，包括动产和不动产。

（2）物权客体的扩张至财产权利（担保物权中，票据、债券、存单、仓单、提单上的权利，基金份额、股权、商标权、专利权、着作权中的财产权，应收账款等权利）。

（三）物权的效力

1、物权对物权的效力

①性质标准。同一物上的限制性物权优先于其赖以设定的基础性权利。

举例：如我国《物权法》第120条规定："用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。"用益物权虽然以所有权为权源，但其一经设立，所有权的部分甚至大部分权能即由用益物权人行使，因而约束了所有人对其所有物的支配力。用益物权优先于所有权。

②时间标准。其标准是：成立在先的物权能够优先实现。

2、物权对债权的效力。一般情况：物权优于债权。

特殊情况：法律明确规定的情况下，债权也可以具有优先于物权的效力。

①根据"为债权的债权"优先的原则，新设定的债权具有优先于原来的债权以及为这些债权进行担保的物权的效力。如清算费用，共益债务。

②根据"买卖不破租赁"的原则，依据租赁合同所产生的债权，具有对抗物权变动的效力。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

③民法特别法赋予优先效力的债权，可以优先于物权。如船舶优先权先于船舶留置权受偿。

提示：特别注意买卖不破租赁的原则，要与合同法（租赁合同）的有关内容结合在一起学习。

（3）物权对占有的效力

占有是一种事实状态，物上真正的权利相对于占有被称之为本权。在占有人为无权占有时，本权人得行使返还请求权，占有人负有返还的义务。

例题：甲公司将所属设备租给乙公司使用。租赁期间，甲公司将用于出租的设备卖给丙公司。根据有关法律规定，下列表述中正确的是（）。

A、甲公司在租赁期间不能出卖出租设备

B、买卖合同有效，原租赁合同继续有效

C、买卖合同有效，原租赁合同自买卖合同生效之日起终止

D、买卖合同有效，原租赁合同须丙公司同意后方继续有效

答案：B

解析：本题考核依据租赁合同所产生的债权，具有对抗物权变动的效力。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

（四）我国物权的体系

【真题试题】（2007年单项选择第5题）

4.下列权利中，属于准物权的是（ ）。

A.土地承包经营权

B.建设用地使用权

C.地役权

D.探矿权

【真题解析】

本题考查中准物权种类。《物权法》第122条规定：依法取得的海域使用权受法律保护。第l23条规定：依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。正确答案是D.

（五）中国物权法的制定

二、物权法基本制度

（一）物权法的概念和基本范畴

（二）物权法的基本原则

1、物权法定原则

物权法定原则，是指在一个统一的法律效力地域内的物权，其种类和内容必须由法律明确规定、不得由当事人自己创设的原则。

2、物权绝对原则

物权绝对原则，是指物权只能由权利人行使并根据自己的意愿享有并行使的原则。该原则的基本要求包括：物权意思的对世性；一物一权；物权请求权、物上代位权。

解释："一物一权"原则是指在一个物上，不可能同时存在多个所有权；但多个民事主体可以共有一个物。

3、物权特定原则

物权特定原则，也称为物权确定性原则，即要求物权支配的客体必须特定化，必须与其他物有明确肯定的区分。物权特定原则的主要作用体现在物权的设立、转移等情况下。

①物必须已经存在，这是贯彻物权特定原则的前提条件

②物必须特定

物权特定原则的主要作用体现在物权的设立、转移等情况下。

4、区分原则

区分原则，是指在发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，它们的成立生效依据不同的法律根据的原则。如《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

举例：乙买甲一套房屋，已经支付 1/3 价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。

答案：乙的主张是正确的，合同有效，甲应继续履行合同 。

5、物权公示原则

物权公示原则，是指物权的各种变动必须采取法律许可的方式向社会予以展示，以获得社会的承认和法律保护。《物权法》第6条明确规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。"

（三）物权变动制度（★★★重点内容）P60

1、物权变动的含义与基本规则

2、不动产物权登记

（1）不动产登记的效力

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；依法应当登记，自记载于不动产登记薄时发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

提示：法律另有规定的除是指：如土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。另外，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

（2）不动产登记的基本程序

①原则设想

②不动产登记由不动产所在地的登记机关办理。

③登记机构的职责：查验申请人提交的证明材料和其他必要材料；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项；法律、行政法规规定的其他职责。

登记机构不得有下列行为：要求对不动产进行评估；以年检等名义进行重复登记；超出登记职责范围的其他行为。

提示：审查方式采取书面审查为主、结合实质审查的方式。

④不动产登记收费。按件收取。不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取。

（3）不动产登记薄和不动产权属证书

不动产权属证书的效力是权利人享有该不动产物权的证明。但不动产权属证书（如房产证）记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

【例题】如果不动产权属证书的记载事项与不动产登记簿不一致，下列表述中正确的是（）。

A、应该以不动产登记簿为准

B、应该以不动产权属证书为准

C、除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准

D、除有证据证明不动产权属证明确有错误外，以不动产权属证书为准

答案：C

解析：本题考核不动产权属证书的效力。不动产权属证书（如房产证）记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

（4）特殊登记程序

① 更正登记和异议登记，在不动产登记薄记载的权利人不同以便更时，利害关系人可以申请异议登记，异议登记有阻断登记公信力的作用。申请人在异议登记之日起15日内不起诉的，异议登记失效。

提示：异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

② 预告登记，当事人订立买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。

【真题试题】（2008年多项选择第43题）张某与甲公司签订了商品房预售合同，预购商品房一套，并向登记机关申请办理了预告登记，随后甲公司擅自将张某选购的该套商品房以更高价格出售给不知情的李某，对此，下列表述中正确的有（）。

A.甲公司与李某签订的合同无效，因为已经进行了预告登记

B.甲公司与李某签订的合同无效，但李某可依善意取得制度取得所有权

C.甲公司与李某签订的合同有效，但李某不能取得所有权

D.甲公司未经张某同意出售房屋的行为，不发生物权变动的效力

【真题解析】

本题的考点是物权法中的预告登记问题。《物权法》第20条规定："当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权的效力。"故C正确；《物权法》第9条规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。"故D正确。所以说正确答案是CD.

（5）登记当事人和登记机关的赔偿责任

当事人提供虚假材料申请登记的，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误的，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

【例题】张大和张二是同胞兄弟，其父生前对其房屋没有立遗嘱处分。张大在其父死亡后，瞒着张二将父亲的房屋变更登记为己有。张二事后得知，向登记机关提出更正登记，但遭张大拒绝。于是张二向登记机关提出异议登记，下列关于这一事例的表述中，正确的是（）。

A、张二应当在异议登记之日起15日内起诉，否则异议登记失效

B、张二应当在异议登记之日起30日内起诉，否则异议登记失效

C、张大可以以异议登记不当为由，向张二请求损害赔偿

D、张大不可以以异议登记不当为由，要求张二进行损害赔偿

答案：AD

解析：本题考核异议登记内容。申请人在异议登记之日起15日内不起诉的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。本题中张二并无登记不当，张大不可以以异议登记不当为由，要求张二进行损害赔偿。

【真题试题】（2007年多项选择第43题）根据《物权法》的规定，负责不动产物权登记的机构，在履行职责时应做到（）。

A.查验申请人提交的证明材料和其他必要材料

B.要求对不动产进行评估

C.就有关登记事项询问申请人

D.必要时到实地查看不动产

【真题解析】

本题考查物权法规定的不动产登记机关职责。《物权法》第l2条规定，"登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。"第l3条规定，"登记机构不得有下列行为：（一）要求对不动产进行评估；（二）以年检等名义进行重复登记；（三）超出登记职责范围的其他行为。"正确答案是ACD.

3、动产交付

（1）交付要件主义

（2）交付对抗主义

【真题试题】（2007年多项选择第44题）根据《物权法》的规定，在下列物权的变动中未经登记不得对抗善意第三人的有（）。

A.机动车物权位的设立

B.土地承包经营权的转让

C.地役权的设立

D.以汇票出质时质权的设立

【真题解析】

根据《物权法》第24条规定，"船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。"第129条规定，"土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。"第l58条规定，"地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。"第224条规定，"以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。"正确答案是ABC.

（3）交付的特殊形态

①简易交付（买受人事先占有）。动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。

解释：物权发生效力的时间是法律行为生效时而非法律行为成立时。

②指示交付（第三人占有）。动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利以代替交付。

③占有改定（出卖人事后继续占有）。即动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的交付方式。在占有改定的情况下，物权自该约定生效时发生效力。

例题：甲将自己的自行车出租给乙，租期1个月，在租期未满时，将该自行车出售给丙，于是甲通知乙，在租期期满的时候将自行车交付给丙。甲丙之间对自行车的交付方式为（）。

A、直接交付

B、简易交付

C、指示交付

D、占有改定

答案：C

解析：本题考核指示交付。动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利以代替交付。

4、非依法律行为的物权变动

（四）物权的保护

1、物权保护的基本含义

2、物权保护的方式和途径

物权保护的方式包括：物权确认请求权、返还请求权、妨害排除请求权、妨害防止请求权、恢复原状请求权、损害赔偿请求权。它们可以单独适用，也可以合并适用。

3、物权请求权

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（责任编辑：xy）