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 第三节  租赁合同

一、租赁合同的特征

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同为有偿、双务、诺成合同。租赁权的物权化：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即"买卖不破租赁"。

例题：张某将其私有房屋出租给李某，在租期届满之前，张某又将房屋出卖给王某并办理了过户登记手续，现王某要求李某将房屋交付给自己居住。王某的要求（　）。

A、合法，因为房屋所有权已发生移转，原租赁合同失效

B、不合法，原租赁合同有效，李某有权继续使用房屋

C、合法，王某是房屋的所有权人，有权支配其财产

D、不合法，因为原租赁合同的期限未届满，张某不能将房屋出卖给王某

答案：B

解析：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，本题中张某、李某原租赁合同有效，李某有权继续使用房屋。

二、租赁合同的期限和解除

1、租赁合同的期限

租赁合同的期限超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。

2、不定期租赁

（1）租赁期限6个月以上的，合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

（2）当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，视为不定期租赁。

（3）租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

提示：对于不定期租赁，"双方当事人"均可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

3、租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

4、承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

三、租赁合同的效力

1、在租赁合同中，出租人应当履行租赁物的维修义务；

提示：在融资租赁中，承租人应当履行租赁物的维修义务。

2、承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

3、租金的支付期限

对租金的支付期限未确定的，当事人可以协议补充，不能达成补充协议的，可以根据合同的有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的，适用以下规则：

（1）租赁期限不满1年的，应当在租赁期限届满时支付；

（2）租赁期限1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期限届满时支付。

【真题试题】（2008年单项选择第5题）王某将自有房屋一套出租给赵某，租期2年。1年以后，王某由于急需用钱，欲将该房屋出售，赵某表示不买。王某遂将该房屋卖给梁某，并办理了过户登记手续。梁某遂要求赵某退租。对此，下列表述中正确的是（）。

A.赵某有权租赁该房屋直到租赁期限届满

B.因租赁期限未满，梁某尚未取得该房屋的所有权

C.赵某有权继续租赁该房屋，但必须与梁某重新签订租赁合同

D.王某与梁某的买卖合同无效，但梁某取得该房屋的所有权

【真题解析】本题考点是租赁合同及其效力问题。根据我国《民法通则意见》第119条的规定，"承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。"所以赵某有权租赁该房屋直到租赁期届满。《合同法》第229条规定："租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。"综上所述，本题正确答案是A.

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（责任编辑：xy）