国土空间规划师

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城市规划师考试相关知识辅导：城市规划与房地产发展的博弈

当前，我国的城市规划与房地产业的发展存在着不协调的问题，房地产业的发展未能与经济、社会、资源环境系统进行有效的协调，房地产业的开发未能实现经济效益、社会效益、资源环境效益的统一。而城市规划未能有效地引导和控制房地产业的开发。

城市规划与房地产开发是相互联系的，城市性质、职能与规模，城市土地配置的合理程度，用地功能布局及城市基础设施的发展水平以及城市建设总体容量控制标准，从总体上决定了城市地价的高低。而这些因素主要是由城市规划决定的。合理利用城市规划来影响各个地块的市场价格，可以引导城市用地向最有效利用方向发展，以获取最佳土地使用效益，并在一定程度上引导房地产向合理的方向发展。

首先，每个中心城市都是其所在区域的经济中心、商贸中心，这决定了其用地构成中商业比例较高，而商业用地级差收益最大，地价最高。同时，城市规模越大，级差地价也越大。由此可见，城市总体规划决定了城市的性质、城市用地规模和主导职能，因而影响到城市的地价水平，进而引导房地产开发的强度、方向与规模。

其次，城市规划确定了城市用地功能分区，也决定了城市内部不同区域的地价水平。住宅用地要求有较好的人居环境和便捷的交通条件，对区位要求较高;而工业用地主要考虑交通是否方便，地块是否够大、水电等基础设施配套是否完善等等，对区位要求最低。因而不同的土地利用方式其级差地租也不同。

再次，土地使用性质控制对地价也有一定的影响。由于土地开发用途具有兼容性，对于具体一个地块，土地的微观利用结构必然会影响该地块的地价水平。同一块土地可能因为设定不同的用途和容积率而导致地价的巨大差异。城市规划中的建设发展用地使用控制规划对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面作出了规定。其具体控制内容包括工地使用性质、用地使用相容性、用地边界和用地面积等。

最后，市政的配套设施同样影响着该区域的地价。配套设施是生产、生活正常进行的保证，配套设施控制即是对居住、商业、工业、仓储等用地上的公共设施和市政设施建设提出定量配置要求。配套设施的优劣将会直接影响到地价水平的高低。城市规划通过对配套设施的控制来改善城市经济发展的软硬件环境，使城市发展的未来溢价增加，从而使城市总体地价水平提高。

现在的学者大多只注重对城市内部区位不同产生的级差地租的研究，并据以进行定性定量分析。其实，就宏观城市系统而言，级差地租会在更广阔的领城里存在。由于城市的区位不同、规模不同、原有经济条件和基础不同，存在着十分明显的土地级差效益。上海与乌鲁木齐、沈阳与拉萨、深圳与西宁的土地效益就可能相差百倍。如果城市级差地租不进行宏观上的定性定量分析和平衡，微观分析搞得再好也难以正确体现国家作为土地所有者与城市作为土地使用者的经济关系，也难以利用地租经济杠杆对国民经济和城市经济进行有效的和合理的调节。

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（责任编辑：中大编辑）

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